Intimidatie en trucs: hoe de nieuwe huurwetten studenten niet alleen beschermen, maar ook tegenwerken

Luka heeft stress. Een maand geleden kreeg hij van zijn huurbaas te horen dat hij binnen twee weken weg moest zijn. Sindsdien slaapt hij bij vrienden op de bank. Zicht op een permanente woning heeft hij nog niet.

“Toen ik mijn tijdelijke contract tekende, verzekerde de huisbazin me dat ze haar best zou doen om het te verlengen tot een vast contract”, vertelt  Luka. “Maar vlak voor het zou aflopen,  liet ze weten dat het voor haar onmogelijk was om winst te blijven maken zonder een illegaal hoge huur te vragen. Daarom gaat ze het pand verkopen en moest ik eruit.”

Ook Carlos weet dat hij moet vertrekken. Hij woont nu ruim een jaar in een gezellig studentenhuis met vier anderen. Ze delen een groepscontract, waarbij ze samen maandelijks de huurprijs van de volledige woning betalen.

Tot zijn huisbaas aankondigde dat er geen nieuwe huisgenoten gecontracteerd zouden worden. Dit om de woning leeg te maken voor verkoop. Drie van Carlos’ huisgenoten stonden al op het punt te vertrekken. Maar de woninghuur moest worden betaald, ook zonder nieuwe huisgenoten. Carlos: “Ineens moesten we met zijn tweeën de huur van vijf man betalen. We zijn natuurlijk maar studenten, dus dat geld hebben we helemaal niet.”

Eruit werken

En dan Rohan, die al drie jaar in een studio net buiten Delft woont. Sinds een aantal maanden is de relatie tussen hem en zijn huisbazin sterk verslechterd.  “Ze is op het idee gekomen dat ze met een nieuw contract en dus een nieuw persoon meer aan deze studio kan verdienen. Sindsdien probeert ze mij eruit te forceren, ook al heb ik een vast contract.”

Dat gaat van kwaad tot erger. Regelmatig staat ze onaangekondigd op de stoep, ze eist huurverhogingen en sluit zelfs af en toe het gas en water af omdat Rohan naar haar mening ‘te veel’ verbruikt, al is zijn huur inclusief gas, water en licht.

Luka, Carlos en Rohan behoren tot de 35 procent van de Delftse studenten die particulier huren. Voor hun huurbazen is het door wetswijzigingen en nieuwe belastingregels minder aantrekkelijk geworden om een studentenkamer te verhuren. Het lijkt erop dat veel Delftse huurbazen op het punt staan om hun studentenwoning te verkopen of erover nadenken, schrijft de gemeente Delft in het in maart verschenen Actieplan Studentenhuisvesting.

Plannen voor verkoop

Dit is ook de conclusie van het DSHO-rapport (Delfts StudentenHuisvestingsOverleg), dat Oras, Stip, SHS, WijWonen en de VerenigingsRaad (VeRa) afgelopen januari uitbrachten. Zij onderzochten hoe studenten hun woonsituatie ervaren. Ruim een kwart van de respondenten gaf aan dat zijn huurbaas plannen heeft om het huis te verkopen. Slechts 36 procent wist zeker dat zijn huisbaas dit niet van plan is.

Die trend beperkt zich niet tot Delft, is op te maken uit cijfers van het Kadaster. Landelijk verkochten particuliere investeerders in universiteitssteden vorig jaar 1200 woningen, 33 procent meer dan een jaar eerder. In totaal verkochten ze in het afgelopen jaar ruim vijfduizend woningen meer dan ze aankochten. Dat is een aanzienlijke koerswijziging ten opzichte van de periode 2016–2020, toen particuliere verhuurders jaarlijks gemiddeld juist 1700 woningen méér kochten dan verkochten.

Als hoofdreden waarom verhuurders hun panden van de hand willen doen, noemt de gemeente in het actieplan de hoge belasting op vastgoed, die vanaf 2026 verder zal stijgen. Die belasting is gebaseerd op hoog geschatte inkomsten uit vastgoed.

Maar de werkelijke inkomsten van verhuur van studentenkamers liggen vaak lager dan die schatting. Dit komt door hoge onderhoudskosten en een lage maximale huurprijs voor kamers. Daarnaast zijn de huizenprijzen sinds 2022 met 9,6 procent gestegen, wat verkopen aantrekkelijk maakt. Tel daar nog eens drie nieuwe huurwetten bovenop. Die geven de huurder meer rechten en binden de huisbaas daarmee aan strengere regels.

De verhuurder zit langer vast aan een huurder dan voorheen

Campuscontract

Als eerste de Wet vaste huurcontracten, die sinds 1 juli 2024 van kracht is. Voor studenten die binnen Delft verhuizen is een vast contract of campuscontract, die geldt zolang je studeert, nu de norm. Verhuurders mogen een student die vanuit een andere gemeente naar Delft verhuist wel een tijdelijk contract bieden, maar bij verlenging wordt ook dit een vast contract. De verhuurder kan daardoor minder flexibel verhuren en zit langer vast aan een huurder dan voorheen.

Ten tweede de Wet betaalbare huur.  Sinds 1 juli 2024 moeten huisbazen de huurprijs van een kamer kunnen verantwoorden op basis van een puntensysteem, wanneer de huurder daarom vraagt. Een kamer krijgt punten voor onder andere oppervlakte, faciliteiten en duurzaamheid.  De huurder kan dit zelf narekenen. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs.

Dat systeem bestond al, maar nu mag de gemeente hierop handhaven en bij overtreding de huisbaas bekeuren. Ook ziet het puntensysteem nu strenger toe op duurzaamheid, waar veel studentenhuizen in de particuliere sector niet goed op scoren.

Huurverlaging

Veel studenten betalen meer dan die maximale huur, ziet het in 2023 opgerichte Huurteam Delft. Hier kunnen studenten terecht voor hulp bij huurproblemen. Een kwart van de meldingen die het team binnenkrijgt gaat over een te hoge huur, vertelt teammanager Eva Luijendijk. Zij en haar collega’s helpen studenten om zelf een huurverlaging af te dwingen. Sinds de start in september 2023 adviseerde het Huurteam 54 huurders.

En dan de derde wet. Dat is de op 1 juli 2023 ingevoerde Wet goed verhuurderschap.  Die verduidelijkt wat een verhuurder wel en niet mag. Ook geeft de wet gemeentes de macht om naleving van de wetten te controleren en waar nodig een boete op te leggen. De wet schrijft ook voor dat gemeentes een meldpunt voor huurders moeten instellen: dat is het hierboven genoemde Huurteam Delft.

Met de nieuwe wetten krijgen huurders meer slagkracht, terwijl het voor verhuurders juist steeds minder bewegingsvrijheid in de particuliere sector betekent. Ze hebben minder invloed op hoe lang huurders hun pand bewonen, minder vrijheid in het bepalen van de huurprijs en ze hebben meer kans op tegenspraak van de huurder.

Arbeidsmigrant

Daarom gooit menig particuliere verhuurder de handdoek in de ring. Een deel van hen wil hun vastgoed verkopen. Logischerwijs wil de verhuurder het pand dan zo snel mogelijk leeg hebben. Maar de wetten zorgen ervoor dat dat niet zomaar kan, en dus wringen huisbazen zich soms in vreemde bochten om een zo snel mogelijke ‘leegloop’ te bewerkstelligen.

Huurteam: ‘In een damesstudentenhuis plaatste een huisbaas vorig jaar een arbeidsmigrant, een man’

Studenten ronden hun studie op verschillende momenten af en verlaten hun woning dus niet allemaal tegelijkertijd. En lege kamers waar niemand voor betaalt, leveren de verhuurder niets op. Om kamers te vullen tot het laatste campuscontract afloopt, kiezen verhuurders er soms voor om gebruik te maken van de uitzonderingen waar wel een tijdelijk contract toegestaan is. Eva Luijendijk van Huurteam Delft vertelt over een damesstudentenhuis in Utrecht: “ Daar plaatste een huisbaas vorig jaar een arbeidsmigrant in het huis, een man. Die mag wel een tijdelijk contract krijgen.”

Volgens de Wet goed verhuurderschap is dat intimidatie, legt Luijendijk uit. Maar discrimineren mag ook niet: een arbeidsmigrant is immers ook een persoon die woonruimte nodig heeft. Ondanks dat de studentes hun rechten via het Huurteam kenden, vertrokken ze een voor een.

In een kooitje

Martin (echte naam bekend bij de redactie) verhuurt studentenwoningen in Delft. Hij begrijpt dat sommige huisbazen ervoor kiezen om een kamer te vullen met een tijdelijke huurder. “Het liefst geef je een student een tijdelijk contract dat afloopt als de rest van het huis vertrekt. Een arbeidsmigrant in een studentenhuis plaatsen is natuurlijk heel rot voor die studenten. Maar met die nieuwe wetten zoek je als verhuurder naar manieren om het betaalbaar te houden. Je zit in een kooitje en kunt nergens heen, dus probeer je een opening te vinden.”

Een ongewenste huisgenoot met een tijdelijk contract is niet de enige manier om een woning onaantrekkelijk te maken. Ook in een studio kan het misgaan, laat Rohans verhaal zien. Zijn huisbaas wil het pand niet verkopen, maar hem er volgens Rohan uit werken om bij een nieuw gecontracteerde een hogere prijs te vragen, ondanks dat hij een vast contract heeft.

Rohan: ‘Regelmatig intimideert mijn huisbazin me door te dreigen met huurverhoging’

Rohan: “Regelmatig intimideert ze me door te dreigen met huurverhoging of me te vertellen dat ik eruit moet. Ze probeert me zelfs te dwingen om potentiële huurders het appartement te laten bezichtigen, ook al heb ik niet gezegd dat ik ga verhuizen. Sindsdien voel ik me onveilig in mijn eigen appartement en slaap ik slecht.”

Leegbloeden

En dan is er nog het groepscontract, zoals bijvoorbeeld Carlos dat had. NOS op 3 bracht in 2023 aan het licht dat veel huurbazen het puntensysteem voor kamers omzeilden met zo’n groepscontract. Alle huisgenoten betalen samen een huurprijs. Op deze manier kan de volledige woning op het puntensysteem getoetst worden, met als gevolg een hogere huurprijs per persoon.

Als een huisgenoot weggaat, mogen de overgebleven huurders niet altijd meer zelf een nieuw persoon kiezen. Huurbazen die het pand willen verkopen laten het huis soms ‘leegbloeden’. Luijendijk van het Huurteam ziet dat regelmatig gebeuren: “Elke keer als er iemand weggaat, betalen de overblijvers per persoon een steeds hoger bedrag. Het contract kan dan wel kloppen, maar de maatregelen zijn niet oké.”

Puntensysteem

De Delftse huisbaas Martin liet in de afgelopen vijf jaar een derde van zijn 150 huurcontracten aflopen. Zodra hij naar eigen zeggen merkte welke kant het opging met de woningmarkt, begon hij daarmee: “Als de wetten alleen maar voor gedoe zorgen en het levert je ook nog eens niks op, waarom zou je er dan mee doorgaan?”

Huisbaas: ‘Soms heb ik aan die discussies een dagtaak. Dat is geen verhuur meer, dat is elkaar het leven zuur maken’

Hij haalt geen plezier meer uit de verhuur van studentenwoningen, stelt hij: “Vroeger was ik heel betrokken bij de woningen. Ik werd vaak uitgenodigd. Mensen hadden het er leuk. Er zijn zelfs studenten verliefd geworden in mijn huizen, die later zijn getrouwd.”

Maar tegenwoordig buiten de studenten de wetten uit, vindt huisbaas Martin. “Bewoners van een pand van mij hebben het huis zelf nagemeten. Ze kwamen iets hoger uit, wat zorgde voor een huurverlaging van 10 tot 15 euro per persoon. Ik snap dat voor een student elke euro er een is, maar soms heb ik aan die discussies een dagtaak. Dat is geen verhuur meer, dat is elkaar het leven zuur maken.”

Actieplan

De gemeente Delft en het Huurteam houden de ontwikkelingen in de particuliere verhuur nauwlettend in de gaten, schrijven ze in het Actieplan Studentenhuisvesting. Ook werken ze samen aan meer naamsbekendheid voor het Huurteam, zodat studenten dat weten te vinden als het nodig is. Luijendijk (Huurteam): “We merken dat studenten bang zijn dat hun contract zomaar kan worden opgezegd. Of ze willen geen slechte relatie met hun huisbaas.”

De gemeente is blij dat ze met de nieuwe regelgeving nu de instrumenten krijgt om ervoor te zorgen dat de regels in de particuliere huur goed worden nageleefd. “Studenten wonen er meestal met plezier. Het is zonde als een aantal de dupe wordt van wonen in slecht onderhouden panden waar instanties weinig zicht op hebben”, aldus de gemeentewoordvoerder.

Het liefst ziet de gemeente dat zoveel mogelijk studenten huren bij Duwo zoals nu al meer dan de helft doet. “Daar weten we zeker dat het goed zit en alles er eerlijk aan toegaat. Onze focus ligt nu dan ook op het realiseren van nieuwbouwprojecten voor studentenwoningen”, laat de woordvoerder weten.

Kamer zonder ramen

Hoe liep het af met de drie studenten die we aan het begin ontmoetten? Luka hoefde niet lang bij vrienden op de bank te slapen. Hij vond al snel een tijdelijke Duwo-kamer. Vanaf juli kan hij in het appartement van een vriend intrekken. Daar woont hij tot oktober in een kamer zonder ramen. Daarna komt er een fijne kamer vrij, waar hij hopelijk zijn studie kan afmaken.

De situatie van Rohan is verslechterd. Zijn huisbazin probeert hem er met man en macht uit te werken. Rohan voelt zich niet prettig, maar is blij met zijn woning en vaste contract. Hij wil zich niet laten wegpesten en is van plan een procedure bij de huurcommissie te starten als de situatie niet verandert.

Voor Carlos liep het met een sisser af. Na overleg met de huisbaas konden hij en zijn huisgenoten op begrip rekenen: nieuwe huisgenoten worden tijdelijk toegestaan. In juni loopt het contract voor iedereen af. Voor die tijd moet Carlos een nieuwe woning vinden.