Verkoop Mijnbouw verliesgevend? ‘Kosten en baten lastig naast elkaar te zetten’

‘De TU Delft verkocht een rijksmonument aan een bedrijf – met miljoenen verlies. De deal vond plaats achter gesloten deuren’ kopte NRC zaterdag 28 oktober boven een groot achtergrondverhaal.

De krant heeft ‘honderden interne documenten’ in handen en sprak met ‘direct betrokkenen’ en schetste op basis daarvan een beeld van een rector magnificus en een burgemeester die er alles voor over hadden om het monumentale pand aan de Mijnbouwstraat 120 te verkopen aan ingenieursbureau Royal HaskoningDHV.

Het pand zou volgens NRC daardoor onder de marktwaarde zijn verkocht, waardoor de TU miljoenen euro’s verlies maakte, negatieve interne adviezen, andere potentiële kopers en een risico op staatssteun negerend. Daarbij zouden studentenraad, ondernemingsraad en Raad van Toezicht te elfder ure voor het blok zijn gezet. Het Science Centre en het Mineralogisch-Geologisch Museum verloren bovendien hun onderkomen, tegen eerdere toezeggingen in dat ze zouden kunnen blijven.

‘Unieke kans’

RoyalHaskoningDHV (RHDHV) is voor een gemeente die zichzelf ‘stad van innovatie’ noemt een klinkende naam. Zoveel werd ook duidelijk toen de koop in maart 2020 wereldkundig werd gemaakt. In Delta noemde toenmalig wethouder Bas Vollebregt (Economie, Cultuur, Grondzaken en Vastgoed) het ‘een unieke kans voor de stad’ dat het vooraanstaande ingenieursbureau zijn blik op Delft had laten vallen. “Zoiets maken we misschien eens in de dertig jaar mee.”

Rector magnificus Tim van der Hagen zag door de komst van Royal Haskoning direct voordeel voor de TU, zei hij in datzelfde artikel. “Ze zijn betrokken bij meerdere onderzoeken, bij verschillende fieldlabs (praktijkomgevingen waar studenten, onderzoekers, bedrijven en kennisinstellingen oplossingen kunnen ontwikkelen, testen en implementeren, red.), bij startup incubator YES!Delft en bij het onderwijs. De toekomstige fysieke nabijheid zorgt ervoor dat we deze intensieve samenwerking verder kunnen uitbreiden.”

Vollebregt vertelde Delta dat RoyalHaskoning zich anderhalf jaar eerder had gemeld, er meerdere panden waren bezichtigd, ‘maar het gebouw aan de Mijnbouwstraat uiteindelijk de beste optie bleek’. Over de verkoopprijs deed de TU destijds geen mededelingen anders dan dat die ‘marktconform’ was, passend ‘bij de ligging en kwaliteit van het gebouw’.

Marktconform

Dat woord marktconform is door het NRC-artikel onder een vergrootglas komen te liggen. Volgens de krant was het gebouw Mijnbouw 120 in 2011 getaxeerd op 8,7 miljoen euro. Dat zou volgens interne TU-adviseurs marktconform zijn. Voor minder moest het gebouw niet worden verkocht, was de strekking van dat advies volgens NRC, omdat ieder risico op staatssteun moest worden vermeden.

En dan wilde Royal Haskoning plannen voor een intensievere samenwerking met de TU ook nog eens niet vastleggen bij de koop, schrijft de krant, terwijl dat intern ‘dé rechtvaardiging om Haskoning voorrang te geven bij de verkoop van Mijnbouw’ zou zijn geweest.

Uiteindelijk, zo ontdekte de krant, heeft de TU ‘iets meer dan 3 miljoen euro’ voor het pand gekregen. Daarbij had de universiteit allerlei ‘bijkomende kosten, zoals de verhuizing van huurders, onderhoudskosten tot het moment van levering, asbestsanering en funderingswerkzaamheden’, schrijft NRC.

Het NRC-artikel leidt binnen de TU tot vragen, onder meer bij de ondernemingsraad (or) en de studentenraad. Beide zijn van plan om tijdens hun eerstvolgende overlegvergaderingen verduidelijking aan het college van bestuur te vragen. Tot die tijd onthouden beide zich van een mening.

OR-voorzitter Ronald Kuil kan wel bevestigen dat het klopt wat NRC schrijft, namelijk dat beide raden pas een paar dagen voordat de verkoop naar buiten kwam om advies is gevraagd, waarmee ze zich ‘voor het blok gesteld’ voelden. NRC citeert dat ze zich ‘zeer ongemakkelijk’ en ‘niet meer geheel vrij’ voelden om hun advies te geven. “Immers, een eventueel negatief advies zou reputatieschade voor de TU Delft kunnen betekenen.”

Kosten en baten

Het college van bestuur heeft intussen een document met antwoorden voor intern gebruik opgesteld en dat ook aan Delta gegeven. In dat document staat het statement dat de TU aan NRC heeft gegeven en gaat de TU in op zes punten uit het artikel, waarbij meerdere malen sprake zou zijn van een ‘onjuiste aanname’ van NRC.

Dat begint met de hoofdconclusie van het artikel dat Mijnbouw niet marktconform is verkocht, waardoor de universiteit miljoenen euro’s verlies heeft geleden. De TU meldt echter dat zij niet rekende met de 8,7 miljoen euro marktwaarde. “Wegens voorgeschreven waarderingsgrondslagen uit de wet en [van] het Ministerie van OCW waardeert [de] TU Delft haar activa niet tegen marktwaarde, maar tegen [de] historische vervaardigingsprijs verlaagd met de cumulatieve afschrijvingen (= boekwaarde).”

De TU laat Delta weten dat de overeengekomen verkoopprijs daardoor dus 4 miljoen euro was en dat daar nog eens 975 duizend euro af ging voor sanering en een bijdrage aan de asbestverwijdering. RHDHV maakte uiteindelijk 3,015 miljoen euro over voor het pand.

Delta vroeg de TU ook om eventuele andere kosten op een rij te zetten, zoals die voor de verhuizing van het Science Centre en het jaar extra onderhoud door de latere verkoop van Mijnbouwstraat 120.  De cijfers kwamen niet.

Daardoor is het voor Delta niet mogelijk om de baten en de lasten overzichtelijk tegenover elkaar te zetten. Volgens de TU zou dat sowieso ingewikkeld worden. “Kosten en baten zijn lastig naast elkaar te zetten: kosten maak je direct, baten zijn pas op de langere termijn zichtbaar”, laat de directie Campus en Real Estate via een woordvoerder weten.

Beter besluit

Dat het bestuur tijdens dat proces de interne controller onder druk zou hebben gezet om een negatief advies over mogelijke staatssteun om te buigen, zoals NRC schrijft, is volgens de TU ook een verkeerde voorstelling van zaken. “Het is in het proces van besluitvorming niet ongebruikelijk dat controllersadviezen worden bijgesteld”, staat er, en: “Door kritisch te zijn, extra informatie en onderbouwing te vragen wordt er uiteindelijk een beter besluit genomen.”

Zo zijn volgens de TU ook de ‘hoge kosten die het pand door zijn slechte staat met zich meebracht’ meegenomen in de besluitvorming, net als de niet nader genoemde informatie over wat andere partijen hadden geboden voor Mijnbouw.

Die drie andere partijen waren eerder in beeld dan RHDHV. Ze hadden zich gemeld voor een mededingingsprocedure om ‘een broedkamer voor robotica start-ups te ontwikkelen’ in het Mijnbouw-pand. NRC schrijft dat die procedure is stopgezet, om alleen met Royal Haskoning verder te kunnen. Dat zou hebben geleid tot een jaar vertraging van de verkoop, wat dus ook een jaar extra beheerskosten betekende.

Volgens de TU is dat anders gegaan en de tijdlijn zou dat bewijzen: “Eind 2018 is de procedure opgeschort. Met de biedende partijen is contact geweest over hun bieding. Begin 2019 zijn gesprekken gestart met RHDHV.  Hoewel er in maart 2019 nog geen overeenkomst lag met RHDHV is de procedure toen gestopt om duidelijkheid te scheppen richting de bieders. In de voorwaarden bij de mededingingsprocedure had TU Delft duidelijk aangegeven dat zij de procedure tussentijds kon beëindigen.”

Volgens de TU hebben de andere geïnteresseerden geen bezwaar aangetekend. En ondanks hun onvrede over de snelheid waarmee ze moesten instemmen, zijn ook studentenraad, ondernemingsraad en raad van toezicht akkoord gegaan en heeft de accountant de jaarrekening over het jaar 2020 goedgekeurd.

‘Geen alledaagse transactie’

Dan is er de rol van rector magnificus Tim van der Hagen, die zich volgens NRC ‘intensief’ met de deal zou hebben bemoeid en ‘op cruciale momenten contact [had] met [Haskoning-topman] Oostwegel, hoewel een ander bestuurslid van de universiteit formeel de onderhandelingen voerde’. De krant noemt Van der Hagen op basis van de interne documenten de ‘drijvende kracht’.

Volgens de TU is hier sprake van een onjuiste aanname, en zou Van der Hagen ‘bij vragen over het verloop van het verkoopproces’ juist hebben verwezen naar het verantwoordelijke collegelid, de toenmalige vice president operations en ‘inhoudelijk niet bij de voorbereiding van het besluit betrokken [zijn] geweest’. De TU wijst erop dat besluit tot verkoop aan uiteindelijk is genomen ‘door het voltallige college van bestuur’.

In het statement schrijft de TU dat de verkoop van Mijnbouw ‘geen alledaagse transactie’ was, die ‘daarom intern [is] geëvalueerd’. Daaruit zou blijken dat de verkoop volgens de ‘geldende procedures’ is verlopen. Waarom vertrouwelijke interne stukken dan toch op het bureau van een journalist zijn beland, daarover wil een TU-woordvoerder niet speculeren. Hij houdt het erop dat dit ‘opvallend’ is.

Lessen

De TU schreef ook aan NRC dat ze ‘lessen heeft getrokken’ uit de evaluatie van Mijnbouw. “Zo was het voor partijen transparanter geweest wanneer de stappen in het verkoopproces vooraf notarieel waren vastgelegd. Dan waren de genomen stappen voor mogelijke belanghebbenden beter te volgen geweest.”

In een reactie aan Delta noemt de TU nog een paar andere lessen, ‘zoals een mogelijke vertraging in de planning in de koopovereenkomst vastleggen, intern financiële afspraken beter vastleggen en taken tussen bestuur en uitvoering strikt scheiden, naast het betrekken van een notaris in een verkoopproces’.

Het zal nog jaren duren voordat die lessen van pas komen. In haar campusstrategie is één van de opties dat na Mijnbouw ook het tegenovergelegen voormalige hoofdgebouw, nu de faculteit Bouwkunde, wordt afgestoten. Concrete plannen daarvoor zijn er momenteel niet.