Laat mij in een kantoor wonen

Veel studenten zijn langer dan een jaar op zoek naar een betaalbare kamer. Nederland heeft kantorenleegstand en een groot tekort aan studentenkamers. Het beschikbaar stellen van het overschot op de kantorenmarkt aan studenten draagt bij aan de deeloplossing van twee structurele problemen. (Tijdelijk) transformeren naar studentenwoningen biedt voor eigenaren en investeerders kansen.

In totaal moeten er in Nederland 19 duizend studentenwoningen worden bijgebouwd om aan de huidige vraag te voldoen. De grootste druk ligt in Amsterdam, gevolgd door Rotterdam, maar ook in de andere studentensteden zijn enkele duizenden kamers nodig. In veel steden is er bovendien grote discrepantie tussen de vraag en het type studentenwoning. De pluriformiteit onder bestaande kamers betekent vraag naar nieuwe studentenkamers.

Groei studenten
Het aantal Nederlandse studenten groeit tot 2022 met circa 9 procent. Vaak wordt erop gewezen dat door veranderende voorzieningen meer studenten thuis blijven wonen. Toch moet je hier niet te zwaar aan tillen. Studenten kiezen al jaren voor een studie die hen interesseert, ongeacht de locatie. Op kamers wonen hoort vaak bij studeren, zelfontplooiing en je studententijd. Ook klussen studenten regelmatig bij en is lenen aantrekkelijk met de lage rentestand en lange terugbetaaltermijn die de overheid biedt. Tijden en voorzieningen veranderen nu eenmaal door de jaren heen.

Bij de verwachte groei van het aantal studenten wordt niet meegerekend dat de Nederlandse steden, waaronder Amsterdam, Leiden en Delft steeds aantrekkelijker worden voor internationale studenten. Ook het onderwijssysteem van universiteiten is steeds meer ingericht op het profileren op internationaal niveau en het wereldwijd aantrekken van studenten wereldwijd. Vrijwel alle masteropleidingen zijn Engelstalig en ook bacheloropleidingen worden vaker Engelstalig . Nederland biedt in continentaal Europa zelfs de meeste Engelstalige opleidingen aan en kent de hoogste stijging van internationale studenten in Europa.

Hoewel investeren in studentenwoningen niet heel hip lijkt, wordt dit onder private en institutionele beleggers steeds populairder. Zo investeren bijvoorbeeld Syntrus, Bouwinvest en Bouwfonds in studentenwoningen en stappen internationale fondsen in de markt. Geen vreemde ontwikkeling omdat het gemiddelde rendement 6 à 7 procent is en daarmee hoger dan dat in de reguliere woningbouw. Gezien de kamernood en het stijgende aantal studenten, is de afzet en daarmee het rendement redelijk verzekerd en treden leegstandsproblemen vrijwel niet op. In gezamenlijke woningen gaan studenten bovendien zelf op zoek naar een nieuwe huisgenoot.

Voor eigenaren biedt transformatie naar studentenwoningen allereerst een inkomstenstroom die er anders niet geweest zou zijn. Probleem is dat om transformatie naar woningen haalbaar te maken, afwaardering nodig is. Dit geldt echter vooral voor panden met een bouwjaar na 2000. Voor kantoren op B- en C-locaties is dit nog te overzien zolang een pand te openen ramen heeft en er geen aanpassingen in de gevel nodig zijn.

Veel eigenaren wachten op betere tijden maar dit kan naïef zijn. Immers staat 7,9 miljoen m² aan kantoren leeg (17 procent van de totale voorraad), waarvan 60 procent voor een periode langer dan drie jaar. Leegstand brengt beheer- en onderhoudskosten met zich mee: ongeveer 15 euro per vierkante meter per jaar.

afwaardering
Bij tijdelijke vastgoedtransformaties is afwaardering beperkt. In plaats van geld uit te geven aan beveiliging en onderhoud van een leegstand pand genereer je inkomsten die er anders niet zouden zijn. Gipswanden zijn gemakkelijk af te breken en met efficiënt en doelgericht verbouwen, ontstaat een winstgevende exploitatie. Een eigenaar kan altijd besluiten om terug te gaan naar de oorspronkelijke bestemming of de opties te verkennen tot het permanent wijzigen van de bestemming (en het bestemmingsplan). Het kan voor een vastgoedeigenaar dus aantrekkelijk zijn om in afwachting van sloop of betere tijden met een partij samen te werken die het gebouw tijdelijk (vijf of tien jaar) een andere bestemming geeft.

Permanent herbestemmen kan natuurlijk ook. Voordeel daarvan is een langere exploitatieduur met relatief gezien niet veel hogere kosten dan bij tijdelijke transformaties. Een kantoorpand van na 2000 moet dan vaak nog worden afgewaardeerd, maar wegens de langere exploitatieduur is deze optie zeker interessant voor verder onderzoek.

Transformeren is geen oplossing voor al de kantorenleegstand in Nederland. Niemand zit erop te wachten om van grootschalige bedrijventerreinen complete woonwijken te maken. Het willen denken in een grootschalige oplossing is de typische blauwdrukplanning die we in Nederlands sinds oudsher gewend zijn. Dit ‘grootheidsdenken’ biedt geen oplossingen. Transformeren begint bij een enkel pand, een enkele functie en objectspecifieke aanpassingen. Door het aantrekken van een andere doelgroep in een gebied ontstaat functiemenging en meer levendigheid. Hetgeen weer voedingsbodem biedt voor verdere ontwikkelingen.

Kosten
Soms wordt gesteld dat transformatie in de praktijk niet zo eenvoudig is en dat de kosten van aanpassing niet in verhouding zijn met het te behalen rendement. Hierbij twee kanttekeningen. Ten eerste leent niet elk pand zich voor (tijdelijke) transformatie. Niet elk ontwerp is flexibel in te richten. Veel panden lenen zich met hun bestaande kamerindeling echter perfect voor tijdelijke transformatie; zo min mogelijk (ver)bouwen betekent lagere kosten. Ook zijn veel moderne kantoorgebouwen (als de ramen open kunnen) door een ruim kantoorlandschap flexibel in te delen met gipsplaten. Dat brengt mij bij de tweede kanttekening: transformeren moet kostenbewust en effectief worden uitgevoerd.

Een transformatieproject hoeft geen prestigeproject te zijn. Architecten halen graag hippe fratsen en ontwerpvoorstellen tevoorschijn en corporaties en ontwikkelaars stellen te hoge eisen aan het opleveringsniveau. Ieder transformatieproject is uniek en elke aanpassing moet worden beoordeeld op nut en noodzaak. Dat dit niet hoeft te resulteren in een slechte woonsfeer bewijst SHSDelft met haar opgeleverde projecten. Bewust wordt gekozen om het interieur van verouderde panden op te krikken, zo min mogelijk bestaande wanden af te breken en de vaak meest kostbare ingreep van gevelaanpassing en -verfraaiing te vermijden. Waarom zou je, omdat je transformeert, opeens ook een leuke gevel toevoegen? Het gebouw staat er al en verandert slechts van functie. Het tijdelijke karakter zorgt ervoor dat het bereiken van kostenefficiëntie ontzettend belangrijk blijft.

Kritiekpunt is: ‘Wie zou nou willen wonen in dat slecht uitziende kantoor?’ Toegegeven, woonconsumenten zijn geëmancipeerd en hebben vaak de keus. Laat die keuze nu op de krappe studentenmarkt ontbreken. Bovendien creëren ontwikkelaars en corporaties vaak andere eisen dan studenten werkelijk hebben. Sfeer in het gehele pand en woongenot staan boven luxe tegeltjes en riante vierkante meters. Als studenten zelf een pand transformeren naar studentenwoningen wordt met een geheel andere blik naar aanpassingen en noodzakelijke ingrepen gekeken. Studenten begrijpen waar de prioriteiten liggen, welk afwerkingsniveau er nodig is en veel studenten zijn zelf ook bereid zijn om kleine sloop- en verbouwingswerkzaamheden te verrichten in hun toekomstige woning. Door creatief om te gaan met transformeren is er vaak meer mogelijk dan ontwikkelaars kunnen zien.

Conclusie
Transformeren naar studentenwoningen biedt kansen door twee markten met problemen met elkaar te verbinden. Zeer voor de hand liggend. Toch zijn partijen nog vaak terughoudend. Bij tijdelijke transformatie hoeft niet zwaar te worden afgewaardeerd door pandeigenaren. Het levert een inkomstenstroom op die er anders niet was geweest. Bovendien valt het risicoprofiel in de studentenmarkt voor investeerders mee door de kamernood in steden en het groeiende aantal studenten van nationale en internationale afkomst.

Shiva Autar studeerde af bij real estate & housing op het onderwerp crowdfunding in vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten. Tijdens zijn studie was hij bestuurslid financiën bij SHSDelft.