Hoe Delft in de ban raakte van woningsplitsing (en wat daarop volgde)

Wat je gaat lezen:

• Nadat de gemeente de verkamering van woningen in Delft in 2017 aan banden had gelegd, kwam er een ander fenomeen opzetten: woningsplitsing. Woningen werden niet meer omgebouwd tot studentenkamers met gedeelde voorzieningen. In plaats daarvan gingen eigenaren woningen splitsen in zelfstandige appartementen of studio’s.
• Dat wordt duidelijk aan de hand van cijfers die Delta en Omroep Delft naar boven hebben gehaald. Zo steeg het aantal particuliere huurwoningen tussen 2017 en 2020 met 39,4 procent terwijl het aantal koopwoningen met slechts 0,8 procent toenam.
• De oorzaak? Een krappe woningmarkt in combinatie met een gemeente die niet snel genoeg kon inspelen op nieuwe ontwikkelingen. In dit geval gaat het om investeerders en vermogende particulieren die door woningsplitsing het aanbod van kleine huurwoningen vergroten.
• Mede door deze inmenging zijn de belangen van huurders van kleine woningen (studenten en starters) tegenover die van startende kopers komen te staan. Ze azen immers op dezelfde huizen.
• Het is de vraag wie voordeel zal hebben van de nieuwe regels tegen woningsplitsing die de gemeente onlangs heeft ingesteld. Studenten zullen dat sowieso niet zijn.

Wie de A.M. de Jonglaan in de Delftse wijk Voorhof inloopt, ziet direct de effecten van de anti-verkameringsregels uit 2017. Delft kwam in dat jaar met een verordening die definitief moest voorkomen dat koopwoningen werden omgevormd tot studentenwoningen. Die verkamering had in de jaren ervoor namelijk geleid tot een tekort aan huizen voor jonge kopers en tot irritatie over overlastgevende studenten. Woningen met een hogere prijs dan 265.000 euro mochten niet meer worden verkamerd én eigenaren moesten een vergunning aanvragen als ze toch wilden verkameren.

De nieuwe regels hadden alleen een onvoorzien effect, zoals zichtbaar wordt in straten als de A.M. de Jonglaan. De eengezinswoningen zijn er de afgelopen jaren deels opgesplitst in mini-appartementencomplexjes. Van de huizen die nog in oorspronkelijke staat verkeren, zijn de tuinen groen en onderhouden. De voortuinen van de gesplitste woningen liggen vol tegels en doen dienst als fietsparkeerplekken. Op de nummers 7 en 9 werken klussers luidruchtig aan het volgende opdeelproject.

‘Op deze manier ga je toch goed om met woningnood?’

De jaren ‘60-woningen bestaan uit drie woonlagen, wat ze bijzonder geschikt maakt voor splitsing in drie kleine appartementen. Nadat verkamering geen optie meer was, bleek juist die woningsplitsing een alternatief voor beleggers en vermogende particulieren die wilden verdienen aan de verhuur, of hun studerende kinderen een onderkomen wilden geven. De gedachte erachter: mogen we woningen niet meer ombouwen tot studentenhuizen met meerdere kamers en gedeelde voorzieningen? Dan splitsen we die woningen in meerdere zelfstandige studio’s of kleine appartementen.

Verzet in de wijken
De woningsplitsing was van het begin af aan reden voor verzet van buurtbewoners. Wijkvereniging Voorhof II West startte in 2018 de actie ‘Red De Buurt’. Bewoner Jacob Lindeijer stond aan de wieg ervan. We spreken hem in de achtertuin van één van de buren wiens huis nog niet is gesplitst. Lindeijer: “Uiteindelijk kwamen er zoveel gesplitste woningen dat we niet meer wisten wie onze buren waren. Dat heeft een stevig effect gehad. Onze buurt is een stuk minder leefbaar geworden en het karakter verdwijnt. We hadden eerst veel groen, inmiddels is veel daarvan verdwenen. We zouden graag meer startende gezinnen in onze wijk zien”, zegt hij gelaten.

Vanuit huisnummers 7 en 9 komen intussen de bouwgeluiden door de openstaande ramen naar buiten waaien. De nieuwe eigenaar klust er met zijn aannemer. Als hij naar buiten loopt, wil hij wel wat zeggen (nee, geen naam in de krant): het splitsen van woningen is volgens hem juist een uitkomst in de huidige woningmarkt. “We hebben een enorm tekort aan woningen. Op deze manier ga je toch gewoon goed om met dat probleem?”

Conflicterende belangen
Zie hier hoe de combinatie van krapte en woningsplitsing de belangen van verschillende doelgroepen met elkaar in conflict hebben gebracht. Studenten en andere jonge huurders zijn gebaat bij extra kleine woonruimtes in de stad, terwijl startende kopers op zoek zijn naar eengezinswoningen. Dat wordt een probleem als beide vormen van wonen moeten plaatsvinden in dezelfde huizen.

Tot nu toe zijn het vooral jonge kopers geweest die zijn verdrongen van de Delftse woningmarkt. Studenten en jonge huurders kregen juist meer ruimte doordat het aantal particuliere huurwoningen in de goedkopere wijken rond het centrum steeg. Omroep Delft en Delta hebben dit fenomeen in kaart gebracht voor buurten in wijken waar weinig nieuwbouw is bijgekomen: Westerkwartier, Voorhof en de Wippolder. De data komen van delft.incijfers.nl, dat cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek naast gemeentelijke databases zet.

Zoals in de grafiek is te zien, verschillen de stijgende en dalende aantallen in de verschillende wijken flink van elkaar. Toch is één trend onmiskenbaar: het aantal particuliere huurwoningen stijgt harder dan het aantal koopwoningen. In Delft kwamen er tussen 2017 en 2020 in totaal slechts 159 koopwoningen bij.

Sterker nog, in de wijken zonder nieuwbouw nam het aantal koopwoningen veelal alleen maar af, terwijl het aantal huurwoningen in de vrije sector juist steeg. In totaal kwamen er tussen 2017 en 2020 in totaal 2593 particuliere huurwoningen bij, een stijging van 39,4 procent.

Zo daalde het aantal koopwoningen in bijvoorbeeld de buurt Wippolder-Noord tussen 2017 en 2020 van 418 woningen naar 397 woningen. Tegelijkertijd steeg het aantal particuliere huurwoningen in dezelfde periode van 187 naar 223 woningen.

De reden voor deze stijging van particuliere huurwoningen? De gemeente Delft legt desgevraagd een relatie met een toenemende vraag naar studentenwoningen. Eén op de zeven verkochte woningen ging de laatste jaren naar investeerders (bron: woonmonitor, pagina 25), kopers die niet zelf op de aangekochte adressen gingen wonen.

‘We wisten dat het aandeel van woningen dat overging van ‘bewoning door eigenaar’ naar particuliere verhuur wel een stuk groter was de afgelopen jaren’, laat de gemeente weten. ‘We zagen ook een stijging in het aantal verleende vergunningen voor woningsplitsing, in vier jaar tijd waren dat zo’n honderd vergunningen, die panden werden daarna verbouwd tot gemiddeld drie nieuwe woningen per adres.’

Met name in de Wippolder en het Westerkwartier kwamen er meer kleinere appartementen bij. In de Olofsbuurt, Wippolder-Noord en Wippolder-Zuid steeg het aantal woonruimten met een oppervlakte van 15 tot 49 vierkante meter. Intussen steeg het aantal particuliere huurwoningen mee en nam het aantal grotere woningen af.

‘Het splitsingsverbod is geen oplossing voor de lange termijn’

Die trend, met een lelijk woord ‘verstudioïsering’ van sommige wijken, is ook de gemeente opgevallen. Niet voor niets probeert woonwethouder Karin Schrederhof de ontwikkeling tegen te houden met een nieuwe huisvestingsverordening, die in juni 2021 is ingegaan. Voor het splitsen van een woning moet een volledig pand nu een minimale oppervlakte hebben van 180 vierkante meter en de te verbouwen studio’s of appartementen mogen niet kleiner worden dan 40 vierkante meter. Dat moet met name investeerders de voet dwars zetten, want grotere studio’s betekenen minder rendement voor de investeerder.

Studenten gaan de pijn voelen
Dat lijkt goed nieuws voor startende kopers, maar studenten en andere jonge huurders gaan de pijn voelen, ziet Ida de Boer, fractievoorzitter van gemeenteraadspartij Stip (Studenten Techniek in Politiek). Net als de investeerder op de A.M. de Jonglaan ziet zij woningsplitsing juist als een oplossing. “Het wordt voor studenten steeds moeilijker om een huis te vinden. We kijken weg van de problemen die zijn ontstaan.”

Volgens De Boer kan er momenteel niet worden voldaan aan de stijgende vraag naar goedkope huurwoningen. De nieuwe huisvestingsverordening is wat haar betreft daarom een tijdelijke oplossing. “Het is goed om óók naar regulering te kijken, maar het splitsingsverbod is geen oplossing voor de lange termijn. We hebben nog steeds studentenwoningen nodig.”

• Omroep Delft sprak met bewoners in de wijk Wippolder over het verbod op woningsplitsing:

Ook SP-raadslid Salwan al Jaberi denkt dat woningsplitsing het probleem niet is. Het gaat volgens hem fout wanneer investeerders, zoals nu, te veel ruimte krijgen. “Het idee achter het splitsen van grote huizen is op zich niet verkeerd. Kijk bijvoorbeeld naar grote grachtenpanden in het centrum: het is gewoon een goed idee om daar kleine appartementen van te maken”, zegt hij. “Maar het is niet goed als investeerders dat doen. Zij vragen na aankoop van een woning de hoofdprijs aan huur.”

Langzaam ingrijpen
Al Jaberi ziet de conflicterende belangen tussen jonge huurders en startende kopers voor zijn ogen ontstaan. De huurders zullen er uiteindelijk ook geen baat bij hebben: “Doordat zij elke maand 800 tot 900 euro huur moeten betalen, kunnen ze niet sparen.” Het raadslid verwijt de gemeente dat er te laat is ingegrepen, want de signalen van toenemende woningsplitsing werden volgens hem al snel na invoering van de anti-verkameringsregels in 2017 zichtbaar.

‘De groei van het aantal studenten zal niet zomaar stoppen’

Gemeentelijk projectmanager Gerard van Zomeren spreekt dat tegen. “We zagen heus signalen, maar het was niet alsof we direct zagen dat de stad op zijn kop stond. Dit soort ontwikkelingen gaat geleidelijk en altijd in lijn met landelijke trends. En het vormen van nieuwe maatregelen moet zorgvuldig gebeuren.”

Dat laatste was vooral nodig om het risico op rechtszaken te vermijden, legt wethouder Schrederhof uit. “Een te snel ingevoerde maatregel kan als niet-proportioneel worden beoordeeld door de Raad van State, omdat je wellicht niet alle belangen genoeg hebt gewogen.” Van Zomeren vult aan: “Er is tijd nodig om een verordening rechtsgeldig te maken en om uit te zoeken of deze klopt en het gewenste effect zal veroorzaken.”

^{In de A.M. de Jonglaan worden nog twee woningen (nummer 7 en 9) gesplitst in appartementen. (Foto: Merijn Kramer)}

Nieuwe regels hebben dus lang op zich laten wachten, maar bewoner Jacob Lindeijer heeft voorlopig goede hoop dat de woningsplitsingen op A.M. de Jonglaan 7 en 9 de laatste zijn. Toch kijkt hij alweer met een schuin oog vooruit. “We weten niet wat er in de toekomst gaat gebeuren. De groei van het aantal studenten zal niet zomaar stoppen.” De vraag is wat vooral vermogende kopers zullen verzinnen om toch in de vraag naar kleine woningen te voorzien. “Dat zal de tijd uitwijzen”, aldus Lindeijer.

• Dit onderzoek is tot stand gekomen dankzij gesprekken met buurtbewoners, makelaars, belangenverenigingen in Delft, de gemeente en data van delft.incijfers.nl.
• Aan deze productie werkten mee: Merijn Kramer (Omroep Delft), Annebelle de Bruijn, Marjolein van der Veldt en Saskia Bonger.