Uitzicht te koop

Het staat tweedimensionaal in de computer beschreven, maar in Nederland woont iedereen boven en onder elkaar en het netwerk van tunnels en ondergrondse gebouwen neemt snel toe. Jantien Stoter van de sectie GIS-technologie van het onderzoeksinstituut OTB giet het huidige kadaster daarom in een driedimensionale vorm.

Het groen-wit gestreepte kantoorgebouw van Nationale Nederlanden in Den Haag, dat eigendom is van ING Vastgoed en boven de Utrechtsebaan is gebouwd, is een mooi voorbeeld voor het aantonen van het voordeel van haar driedimensionale kadaster, vindt Stoter. In het huidige, tweedimensionale kadaster staat het pand aangeduid als één gebouw, maar het staat op drie percelen. De grond onder het gedeelte dat over de weg hangt is van de gemeente en ING heeft er opstalrecht. In het linkergedeelte van het gebouw zijn de grond en het gebouw van ING, voor het andere gedeelte heeft ING recht van erfpacht en is de grond van de gemeente. In het kadaster van Stoter is in verschillende kleuren weergegeven van wie het gebouw en grond zijn en hoe de situatie er driedimensionaal uitziet. Zo zie je in een oogopslag hoe het eigendom van panden en grond in elkaar steekt.

Hetzelfde deed ze voor Den Haag Centraal Station, de boortunnel voor de hoge snelheidslijn, en voor leidingen van de Nederlandse Aardoliemaatschappij.

Volgens Stoter heeft Nederland wel anderhalf miljoen kilometer leidingen en kabels in de grond zitten. In de toekomst zullen tunnels en andere ondergrondse projecten worden gebouwd. “Multifunctioneel ruimtegebruik is al enkele jaren in de mode. Geo-informatici zijn sindsdien nieuwsgierig naar wat het kadaster hiermee gaat en kan doen, want bij de oprichting ervan waren tunnels en hoogbouw niet aan de orde. Uiteindelijk kwam het kadaster vier jaar geleden naar onze onderzoeksgroep met de vraag of we een oplossing konden bedenken.”
Buren

Nederland bestaat uit zes miljoen percelen. Moeilijk om die te digitaliseren is het niet. “Veel moeilijker is het intelligentie aan die database te hangen, zoals het volume van een gebouw, wie de eigenaar is, en wie de buurman”, zegt Stoter, die daarom een topologische database bouwde. “Je kunt wel twee gebouwen vastleggen met coördinaten, maar dan weet je nog niet of de panden buren zijn. Daarom heb ik een applicatie ingebouwd waarmee ik driedimensionale objecten in verhouding tot de andere kan vastleggen.”

Wil het kadaster Stoters registratie inpassen, dan zal ze haar database moeten vervangen, evenals het juridische kader waarbinnen ze werkt. Hiervoor stelde Stoter drie adviezen op. “In plaats van perceelregistratie, denk ik aan objectregistratie”, zegt ze. “Je koopt geen grond meer, maar een huis. Of je koopt de rechten, zoals nu, maar wel met een beschrijving van de ruimte waarop die rechten betrekking hebben.”

Voor drukke gebieden zoals de Randstad heeft ze een ander advies: “Misschien moeten we het huidige perceelprincipe loslaten, zoals al gebeurt in Queensland in Australië. In een volledig driedimensionaal kadaster koop je voortaan een perceel met volume, driedimensionaal dus. Als het kadaster daarmee instemt, kun je in de toekomst dus je uitzicht kopen. Of een ander stuk lucht.”

Een driedimensionale kaart van het Nederlands grondbezit maakt het kadaster een stuk duidelijker.

Het huidige kadaster, waarin eigenaren van een stuk grond geregistreerd staan, geeft problemen. Het staat tweedimensionaal in de computer beschreven, maar in Nederland woont iedereen boven en onder elkaar en het netwerk van tunnels en ondergrondse gebouwen neemt snel toe. Jantien Stoter van de sectie GIS-technologie van het onderzoeksinstituut OTB giet het huidige kadaster daarom in een driedimensionale vorm.

Het groen-wit gestreepte kantoorgebouw van Nationale Nederlanden in Den Haag, dat eigendom is van ING Vastgoed en boven de Utrechtsebaan is gebouwd, is een mooi voorbeeld voor het aantonen van het voordeel van haar driedimensionale kadaster, vindt Stoter. In het huidige, tweedimensionale kadaster staat het pand aangeduid als één gebouw, maar het staat op drie percelen. De grond onder het gedeelte dat over de weg hangt is van de gemeente en ING heeft er opstalrecht. In het linkergedeelte van het gebouw zijn de grond en het gebouw van ING, voor het andere gedeelte heeft ING recht van erfpacht en is de grond van de gemeente. In het kadaster van Stoter is in verschillende kleuren weergegeven van wie het gebouw en grond zijn en hoe de situatie er driedimensionaal uitziet. Zo zie je in een oogopslag hoe het eigendom van panden en grond in elkaar steekt.

Hetzelfde deed ze voor Den Haag Centraal Station, de boortunnel voor de hoge snelheidslijn, en voor leidingen van de Nederlandse Aardoliemaatschappij.

Volgens Stoter heeft Nederland wel anderhalf miljoen kilometer leidingen en kabels in de grond zitten. In de toekomst zullen tunnels en andere ondergrondse projecten worden gebouwd. “Multifunctioneel ruimtegebruik is al enkele jaren in de mode. Geo-informatici zijn sindsdien nieuwsgierig naar wat het kadaster hiermee gaat en kan doen, want bij de oprichting ervan waren tunnels en hoogbouw niet aan de orde. Uiteindelijk kwam het kadaster vier jaar geleden naar onze onderzoeksgroep met de vraag of we een oplossing konden bedenken.”
Buren

Nederland bestaat uit zes miljoen percelen. Moeilijk om die te digitaliseren is het niet. “Veel moeilijker is het intelligentie aan die database te hangen, zoals het volume van een gebouw, wie de eigenaar is, en wie de buurman”, zegt Stoter, die daarom een topologische database bouwde. “Je kunt wel twee gebouwen vastleggen met coördinaten, maar dan weet je nog niet of de panden buren zijn. Daarom heb ik een applicatie ingebouwd waarmee ik driedimensionale objecten in verhouding tot de andere kan vastleggen.”

Wil het kadaster Stoters registratie inpassen, dan zal ze haar database moeten vervangen, evenals het juridische kader waarbinnen ze werkt. Hiervoor stelde Stoter drie adviezen op. “In plaats van perceelregistratie, denk ik aan objectregistratie”, zegt ze. “Je koopt geen grond meer, maar een huis. Of je koopt de rechten, zoals nu, maar wel met een beschrijving van de ruimte waarop die rechten betrekking hebben.”

Voor drukke gebieden zoals de Randstad heeft ze een ander advies: “Misschien moeten we het huidige perceelprincipe loslaten, zoals al gebeurt in Queensland in Australië. In een volledig driedimensionaal kadaster koop je voortaan een perceel met volume, driedimensionaal dus. Als het kadaster daarmee instemt, kun je in de toekomst dus je uitzicht kopen. Of een ander stuk lucht.”