Risico’s bij koopconstructie studentenkamer

Koopstudio is in diverse studentensteden actief. In Delft zijn zo’n tien tot twaalf studio’s verkocht, maar liep het verkrijgen van vergunningen niet soepeltjes.

Het bedrijf koopt panden op, verdeelt die in studio’s en verkoopt die vervolgens door aan studenten en starters op de woningmarkt. Het is daarna een woonvereniging die eigenaar wordt van het pand. Kopers worden lid en betalen inleggeld aan de vereniging.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) krijgt al enige jaren met zekere regelmaat klachten over deze constructie. Het gaat om woedende mensen die vinden dat ze er (bijna) ‘in gestonken zijn’. “Mensen dachten dat ze een soort appartement kochten, maar dat doen ze niet”, zegt VEH-woordvoerder Bob Maas. “Ze kopen een soort gebruiksrecht, een woonrecht. Daar kun je geen hypotheek op krijgen. De hypotheek zit op het totale pand.”

Kopers kunnen dan ook geen eigen hypotheek kiezen en betalen volgens Maas vaak meer rente. Als een van de kopers binnen de woonvereniging niet aan zijn betaalplicht voldoet, kunnen de anderen daarop worden aangesproken. “Dat eindigt vaak bij de ouders en dat wil je niet meemaken”, zegt Maas.

De directeur van Koopstudio, Rien Pouwels, zegt dat kopers worden gescreend door de bank en dat een intermediair alles goed beheert. “De ouders van de kopers zijn in staat om dit te kopen. Ik zit op heel mooie locaties waar je gewoonlijk niet inkomt. Als iemand niet kan betalen en de bank komt tot executie, dan wordt de restschuld eerst bij ouders geïncasseerd. Pas als die niet kunnen betalen gaan we naar de vereniging, maar dat is nog niet voorgekomen.”

Koopstudio verstrekt aan kopers de zogeheten Koopstudio Lasten Demper, een maandelijkse tegemoetkoming in de woonlasten om de maandlasten te verlagen. Volgens Koopstudio is het een renteloze lening. Volgens VEH zijn de fiscale gevolgen hiervan vooralsnog niet duidelijk en bestaat de kans dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Pouwels bestrijdt dat. “Er is jurisprudentie dat bij lidmaatschap in een woonvereniging de hypotheekrente aftrekbaar is.”

Ook biedt Koopstudio een Studentendemper, een maandelijks voorschot op de toekomstige belastingteruggave. Wanneer de studio wordt verkocht, moet deze tegemoetkoming altijd worden terugbetaald, ongeacht of er met winst of verlies is verkocht.

En die doorverkoop is volgens VEH lastig omdat tweede kopers de financiering maar moeilijk rond krijgen. De bank kijkt naar de waarde van het pand en niet naar de waarde van de studio. De panden stegen minder snel in waarde dan de studio’s.

“Als Koopstudio een pand koopt voor drie ton, daar drie studio’s van maakt en die verkoopt voor anderhalve ton per stuk, zit je op 4,5 ton”, legt Maas uit. “Een hypotheek plaatsen van 4,5 ton met een onderpand van drie ton, daar zijn hypotheekverstrekkers huiverig voor. Zeker in de huidige tijd. De waarde wordt opgeblazen door in afzonderlijke delen te verkopen.”

Pouwels meent dat de waarde stijgt doordat hij de kamers verbouwt en er een andere bestemming aan geeft. “Bovendien worden de studio’s allemaal getaxeerd door taxateurs van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Het is zo ingewikkeld als je het zelf wilt maken.”

VEH adviseert mensen niet in zee te gaan met een constructie die ze niet begrijpen. “Bij de gemiddelde koper is dat niet het geval. Persoonlijk zou ik er niet aan beginnen. Ik zou zelf kijken naar gewoon huren of gewoon kopen.”

In het centrum van Jakarta, vlak bij een belangrijk zakencentrum, ligt een sloppenwijk, de Kampong Kebon Kacang. Terwijl hier de armen hun kostje bij elkaar scharrelen, wonen en werken even verderop de rijke zakenlui. “Het is een aparte tegenstelling”, zegt dr.ir. Devisari Tunas, die haar promotieonderzoek deed naar de informele economie in de sloppenwijk. “Het lijken twee gescheiden werelden, terwijl ze slechts op een steenworp afstand van elkaar liggen.”

De bewoners van de kampong hebben geen vast inkomen, geen legale huisvesting en kunnen niet of nauwelijks rekenen op bescherming van de staat. In Indonesië komen mensen die geen geld hebben om een huis te huren of te kopen vaak terecht in sloppenwijken. De meesten van hen hebben nauwelijks scholing gehad. Ze hebben geen startkapitaal waarmee ze een bedrijfje kunnen beginnen en geen connecties in het bedrijfsleven. Bovendien ontbreekt de basale infrastructuur, zoals water- en elektriciteitvoorziening, waardoor het moeilijk is om een eigen zaakje te beginnen. 

Hoe de kampongbewoners desondanks weten te overleven, zag Tunas tijdens haar onderzoek in de Kampong Kebon Kacang. “In een sloppenwijk verwacht je een hopeloze situatie aan te treffen”, vertelt ze. “Je verwacht dat de mensen er hulpeloos en terneergeslagen zijn. Ik vond het dan ook verrassend om te merken dat mensen juist heel creatief en flexibel zijn. Ze proberen het beste van hun situatie te maken met de middelen die ze hebben.”
Tunas geeft enkele voorbeelden: “Omdat op veel plaatsen in de sloppenwijk geen watervoorziening is, kost het veel tijd om je kleren te wassen. Sommige vrouwen verzamelen daarom het wasgoed van buren en nemen het mee naar een waterplaats, om het daar te wassen. Anderen verdienen hun geld door elke dag wat eten te koken en dat te verkopen in een stalletje voor hun huis. Weer anderen stellen hun telefoon ter beschikking.”

Op het eerste gezicht lijkt het erop dat de economie binnen de kampong drijft op onderlinge handel, maar bij nadere bestudering blijkt dat er veel verbanden bestaan tussen het formele commerciële centrum en de sloppenwijk. “Arbeiders die op de grote boulevards werken, zoals chauffeurs en schoonmakers, hebben niet genoeg geld om hun lunch en slaapplaats te betalen in de formele sector. Zij komen naar de sloppenwijken om te eten en huren er soms een kamer. Deze arbeiders zijn afhankelijk van het bestaan van de kampongs en de kampongbewoners zijn afhankelijk van de komst van de arbeiders.” 

Terwijl de kampongbewoners en arbeiders uit de lagere regionen afhankelijk zijn van het bestaan van de kampong, ziet het bedrijfsleven in Jakarta de kampongs liever verdwijnen. Dat benut de grond liever om er nieuwe winkelcentra, hotels en kantorenpanden te bouwen. Het komt regelmatig voor dat maffia-achtige organisaties brand stichten in de kampong, zodat mensen hun huizen kwijtraken en het land kan worden ingenomen door bedrijven.
De Indonesische overheid staat echter onder druk van internationale organisaties en ziet zich genoodzaakt om meer en meer rekening te houden met de rechten van de kampongbewoners. Er worden daarom programma’s op poten gezet om de kampongbewoners te stimuleren om te verhuizen door bijvoorbeeld huisvesting aan te bieden aan de rand van de stad.
Volgens Tunas is dat geen goede oplossing. “Kampongbewoners zijn in hun levensonderhoud afhankelijk van de locatie van de kampong en van de sociale structuren. Ver weg van het economische centrum en zonder hun sociale netwerk kunnen zij geen handeltjes opzetten. Buiten de kampong verliezen zij de mogelijkheid om inkomsten te verwerven.”

Volgens Tunas moet het probleem bij de wortel worden aangepakt: “Mensen trekken naar de kampong omdat ze op het platteland niet financieel kunnen rondkomen. Jakarta is hét economische centrum van Indonesië. De overheid zou de welvaart beter moeten spreiden en de groei van andere economische centra moeten stimuleren. Dan hebben mensen minder motivatie om naar de kampongs van Jakarta te trekken.” 

Devisari Tunas promoveerde maandag 24 november bij Bouwkunde. De titel van haar proefschrift luidt: ‘The Spatial Economy in the Urban Informal Settlement’.