Leeg kantoor? Denk het om!

Onderzoeken:‘Kennismaking bij herontwikkeling’

Eindcijfers: 7,5

Nieuwe aanpak, nieuw pand. De gedachtegang van veel ondernemers is niet meer dan logisch. Maar omdat veel bestaande kantoorpanden in Nederland nog niet zijn aangepast op het nieuwe werken (veel flexplekken, vrije toegang tot informatie, flexibele arbeidsrelaties – dus andere ruimtebehoefte), rest maar één oplossing: de bouw van een nieuw pand. Gevolg: nog meer kantorenleegstand. Sloop, ombouw tot studentenwoningen, hotels of zorgvoorzieningen – ideeën voor een nieuwe bestemming voor die panden zijn er te over. Maar waarom moeilijk doen als de oplossing voor de hand ligt? Geert Fleuren (25), die enkele maanden geleden afstudeerde bij Bouwkunde, bekijkt het liever praktisch: laat het gebouw zijn functie behouden, maar dan wel aangepast aan deze tijd.

“Vroeger was het makkelijk. Een ontwikkelaar kocht een stuk grond, bedacht er iets leuks voor en nam alle financiële risico’s op zich. Hij kon het project zelfs al ontwikkelen terwijl hij nog zocht naar een koper en gebruiker. Het kwam toch wel goed. Maar met de huidige economie en kantorenleegstand is dit niet meer zo makkelijk. De risico’s zijn veel groter en het is moeilijker om financiering te krijgen. Ook wordt het dankzij de  kantorenleegstand niet meer geaccepteerd dat je als bedrijf zomaar iets nieuws laat bouwen en nóg een leeg pand achterlaat”, zegt hij. “Slopen, herontwikkelen of transformeren zijn de enige opties. Híer ligt de nieuwe markt voor ontwikkelaars. Alleen: voor ontwikkelaars wordt het steeds moeilijker om deze projecten te realiseren, want bedrijven houden de hand op de knip – durven minder financiële risico’s te nemen – en willen áls ze een pand herontwikkelen, de boel in een maand of drie wel rond hebben. In zo’n korte tijd is het voor de ontwikkelaar lastig om alle actoren bij elkaar te krijgen. Maar het risico nemen om eerst een project te herontwikkelen en dan pas een koper en gebruiker te vinden, neemt natuurlijk niemand meer.”

Er is dus een andere werkwijze nodig, luidt de doodsimpele conclusie. “In zo’n traject spelen verschillende actoren een rol. De gebruiker, de ontwikkelaar, beleggers, geldschieters en de overheid. Die hebben allemaal verschillende belangen. Ik heb onderzocht wat die belangen zijn en hoe je de betrokkenen op één lijn kunt krijgen, om zo tot herontwikkeling van bestaande panden te komen.” Conclusie: de ontwikkelaar zou een nieuwe rol moeten aannemen. Een platform moeten vormen waarop alle betrokkenen samenwerken en zo snel mogelijk hun commitment uitspreken. “De ontwikkelaar moet meer dan ooit een connector zijn, die met een berg parate kennis en een groot netwerk de juiste mensen zo snel mogelijk bij elkaar heeft.” Kortom: kennismaking bij herontwikkeling, zoals zijn scriptie toepasselijk luidde. “Herontwikkeling kan een wandje slopen betekenen of een complete verbouwing, maar het gaat erom dat ontwikkelaar en gebruiker met een nieuwe, moderne blik naar de functie kijken.”

Fleuren deed zijn afstudeeronderzoek voltijds in dienst bij een bedrijf, en kreeg het zo met gemak binnen de planning af. “Ik heb geen zijpaden genomen, ging recht op mijn doel af. Daardoor heb ik minder diepgang in mijn onderzoek, maar wel  een enorm overzicht gekregen van de vastgoed- en ontwikkelingsmarkt.” Ondertussen werkt hij als managementtrainee bij BAM, waar hij in twee jaar tijd op vier afdelingen werkt. “Toffe uitdagingen”, vindt de bouwkundige, “mijn hart blijft liggen bij de bouw.” De bouw anno 2014, welteverstaan.