Huizenprijzen bij rivieren gestegen na overstromings maatregelen

Januari was een natte maand. Dat was een kleine dertig jaar geleden ook zo. Als gevolg van aanhoudende regen steeg in december 1993 het water in de Maas tot een ongekend peil. De rivier trad hier en daar buiten de oevers en in de dorpen Borgharen en Itteren liepen straten onder water. Er kwam een evacuatie op gang om 12 duizend mensen in veiligheid te brengen. Op televisie verschenen beelden van personenwagens met een bankstel op het dak.  

Tot dan toe dacht iedereen bij een overstroming aan de watersnoodramp in 1953 in Zeeland. Dus waren de Deltawerken vooral gericht op kustverdediging. Opeens kwam het water ‘van achteren’. En twee jaar later, in 1995, was het weer raak. Er moest iets gebeuren.

Opeens kwam het water ‘van achteren’

Dat werd het programma ‘Ruimte voor de rivieren’. Uiterwaarden werden verbreed, waterwegen verdiept, geulen gegraven en waterbergingen ingericht. De uitvoering van deze ecologische waterbouw startte in diverse locaties langs de rivieren in het begin van 2000 en is nog steeds gaande. Een investering van 2,3 miljard euro heeft de veiligheid en de leefomgeving van vier miljoen mensen verbeterd, rapporteerde Rijkswaterstaat.

Huizenmarkt
Een recente publicatie van ecologisch econoom prof.dr. Tatiana Filatova (faculteit Techniek, Bestuur en Management, TBM), promovenda Asli Mutlu (TBM) en haar medeauteur dr. Debraj Roy (Universiteit van Amsterdam) laat zien wat die investering in veiligheid en natuur de bewoners heeft opgeleverd. Ze vergeleken de ontwikkeling van huizenprijzen in de Maasvallei over een periode van dertig jaar (1990 – 2020) uit meer dan 68 duizend koopakten.

Dat een overstroming slecht uitpakt voor de huizenprijzen zal niemand verbazen. De onderzoekers zagen dit effect in de huizentransacties. Woningen in het overstromingsgebied waren nog voor de overstroming van 1993 gemiddeld 5,6 procent goedkoper dan vergelijkbare woningen erbuiten. Na de overstromingen van 1993 en 1995 was die prijsachterstand zelfs toegenomen tot 10,9 procent.

“Die waardedaling is meestal tijdelijk”, weet Tatiana Filatova. “Na een jaar of tien verdwijnt die extra achterstand. Wij zagen dat in de overdrachten en een Amerikaans onderzoek heeft daar hetzelfde laten zien. Mensen vergeten de overstromingen. Tenzij er zich in de tussentijd overstromingen voordoen. Dat zou de waardedaling permanent kunnen zijn.”

^{De Overdiepse Polder is één van de ruim dertig plaatsen waar het rijksprogramma Ruimte voor de rivieren beschermt tegen overstromingen. Dit gebeurt door het verlagen van de bestaande dijk aan de Bergsche Maas. Hierdoor kan bij hoog water rivierwater door de polder stromen. (Foto: Rijkswaterstaat / Aeroview Rotterdam)}

Waardestijging
Maar natuurlijke overstromingsmaatregelen, zoals toegepast in Ruimte voor de rivieren, hebben een tegengesteld effect op de huizenprijs, ontdekte Filatova en collega’s. Zij zagen waardestijgingen tot 15 procent. Opmerkelijk genoeg gold dat niet voor een noordelijker gelegen deel van de Maas, waar de rivier tussen harde dijken ligt ingeklemd.

“Nabijgelegen huizen hebben het voordeel dat ze gemakkelijk toegang hebben tot de watervoorzieningen”, legt Filatova uit. “Denk aan uitzicht op de rivier, waterrecreatie of een wandeling langs de groene oever. Ze hebben minder kans op overstromingen en bieden ruimte voor biodiversiteit, wat een pluspunt is. Als we deze drie voordelen combineren, concluderen we dat nature-based solutions de prijzen van huizen in de buurt van de rivier verbeteren.”

Verdienen de investeringen in groene waterbouw zich dan terug in waardestijging van het vastgoed in de omgeving? “Wij hebben de kosten niet vergeleken met de waardestijging omdat we niet weten hoe groot de investeringen in dat gebied zijn geweest”, zegt Filatova. “Wij hebben alleen de benefits in kaart gebracht voor huishoudens. Voor gemeentes kan dat een argument zijn om voor groene oplossingen te kiezen.”

^{Afgraven, verdiepen, verleggen en verlagen. Ruimte voor de rivier biedt een palet aan mogelijkheden voor ecologische waterbouw. (Video: Ruimte voor de rivier)}