‘Het was gewoon een goed plan’

Iedereen vond het een goed idee: zet een verzamelgebouw voor startende ondernemers in de TU-wijk neer en een aanzuigende werking zal het gevolg zijn. Het zogenoemde Radex-gebouw, een particulier initiatief dat van alle kanten werd gesteund, was een toonbeeld van de ‘Delft Kennisstad’-gedachte, maar blijkt twee jaar na de opening omgeven door problemen. Partijen zitten in elkaars haren, huurders zijn ontevreden en de gemeente dreigt haar geld terug te halen.

,,Het slaan van een praktische brug tussen universiteit en bedrijfsleven is voor mij steeds de grote drijfveer geweest achter dit plan”, staat er op de plaquette in de ontvangsthal van het Radex-gebouw aan de Kluyverweg. ,,Als bedrijvencentrum willen we de partijen bij elkaar brengen. Zorgen dat ze elkaar versterken.”

De woorden van voormalig TU-student ir. A. Hülsenbeck, de geestelijke vader van het verzamelpand, klinken als een echo uit het verleden. Hülsenbeck overleed vorig jaar na een kortstondige ziekte. Bij de onthulling van de gedenkplaat uitte de Delftse wethouder van economische zaken A. van der Hout (D66) zijn ‘zorg’ over de ‘ontwikkelingen’ in het gebouw. Want sinds de dood van de initiator rommelt het in de tent.

,,Het overlijden van Hülsenbeck heeft tot een vacuüm geleid. Hülsenbeck wàs Radex; hij straalde dat uit”, zegt huurder ir. J.K. Zelisse, behalve zelfstandig ondernemer tevens voorzitter van de, uit nood geboren, huurdersvereniging. ,,Afspraken zijn niet op papier gezet, wat tot conflicten heeft geleid. Daarna zijn persoonlijke tegenstellingen een rol gaan spelen. En nu zit een aantal mensen hier in de loopgraven.”
Deal

En het begon zo goed met het bedrijfsgebouw. Al direct bij de ontwikkeling ervan in 1990 krijgt het de financiële en morele steun van provincie, gemeente en TU, en blijkt de Nationale Investeringsbank in de markt als financier (bouwkosten: 3,6 miljoen gulden). Het ‘eigen’ kapitaal van één miljoen wordt opgebracht door subsidies van provincie en gemeente, die elk vier ton in het project stoppen. Hülsenbeck brengt de overige twee ton bijeen door de Poeldijkse aannemer Verbakel voor de helft eigenaar van Radex Beheer BV te maken, en dus ook van het pand. Verbakel zal het technisch beheer (onderhoud) voor zijn rekening nemen.

Nadat de TU haar bijdrage levert door de grond beschikbaar te stellen, moet Radex Beheer alleen nog de garantie geven dat tegenover uitgaven ook inkomsten staan. Daartoe vindt Radex een prima partner in de stichting ROB (Regionale Onderneming voor Beroepskwalificering), aan de TU beter bekend als de vroegere stichting Bedrijfsopleidingen. De ‘deal’ is dat het geprivatiseerde opleidingsinstituut in ruil voor een reekssecundaire voorwaarden vijf jaar lang de helft van het pand zal huren.

Ook komen de partijen overeen dat de ROB tegen een lage prijs de dienstverlening verzorgt, zoals het beheer van de kantine en secretariële ondersteuning door middel van ROB-leerlingen. Daarnaast pleegt de ROB investeringen voor de infrastructuur, waaronder de aanleg van Dunet, een telefooncentrale, houten vloeren in de werkplaatsen en verlaagde plafonds.

De eerste paal gaat de grond in op 5 december 1991; bij de opening op 8 oktober 1992 is bijna tachtig procent van het vloeroppervlak verhuurd aan ongeveer twintig bedrijven.
Mercedes

Het vertrouwen tussen de ROB en Radex Beheer BV (thans de erven-Hülsenbeck en Verbakel) krijgt een opdoffer als ROB-directeur H. van Gemert tekst en uitleg wil over een rekening voor meerwerk. De advocatuur moet er uiteindelijk aan te pas komen om een compromis te bereiken, maar de relatie is dan al verstoord.

Tegelijk zit de nieuwe rol van ‘huismeester’ de ROB ook niet als gegoten. Huurders klagen over de ROB-ondersteuning. De leerlingen aan de balie blijken verre van professioneel en de capaciteit van de telefooncentrale blijkt te gering. ,,Als ik ’s middags mijn eigen firma opbel, komt het voor dat de telefoon tien tot dertien keer overgaat; mijn klanten hebben dan al opgehangen”, zegt ir. H.M. Vullinghs, vice-voorzitter van de huurdersvereniging.

De huurdersvereniging begrijpt wel dat voor het tarief van dertien gulden per uur geen Schoevers-kwaliteit te koop is, maar zegt bij monde van Vullinghs: ,,Jonge enthousiaste ondernemers zijn het gebouw ingetrokken in de veronderstelling hi-techcollega’s in een representatieve infrastructuur aan te treffen, dus met een professionele receptie, een adequate telefoonorganisatie en een bedrijfsrestaurant.”

,,Er is geen goede voorlichting gegeven aan de huurders”, stelt ROB-directeur Van Gemert. ,,Als je zegt dat je een Mercedes verkoopt en je levert een fiets, dan krijg je de poppen wel aan het dansen.” Ja, een nieuwe telefooncentrale teneinde de huurders extra lijnen te verschaffen, dat wil hij ook wel, maar waarom moet hij die dan betalen? Hij is tenslotte ook huurder?

De twee petten die Van Gemert draagt – die van huurder en die van facilitair beheerder – brengen hem in problemen. Ongewild dupeert hij daardoor de kleinere huurders, zoals in het geval van het bedrijfsrestaurant. De ROB, zo is de afspraak, zal de kantine eerst een jaar lang beheren. Als de omzet achterblijft trekt Van Gemert aan de bel bij Radex Beheer, maar die geeft volgens hem niet thuis. ‘Niet onze verantwoordelijkheid’, aldus het weerwoord. Na een jaar sluit Van Gemert de kantine met een exploitatieverlies van zestigduizend gulden. De ‘Radex-strop’, zoals Van Gemert het nu noemt, bedraagt dan inmiddels ruim twee ton. ,,En ondertussenen kwam ik steeds meer in een zwarte-pietenrol terecht.”
Uitgebuit

Behalve ontevreden over de praktische gang van zaken, is dehuurdersverening niet te spreken over de wijze waarop het Radex-centrum ‘afglijdt’ naar een ordinair bedrijvencentrum als ieder ander. Wat doet bijvoorbeeld een wegenbouwer in dit gebouw, vragen de huurders zich af.

Het profiel van kennisintensieve bedrijven zou bewaakt worden door een speciaal aangestelde commissie van de gemeente, maar die kwam nauwelijks toe aan toetsing achteraf, laat staan dat ze huurders met raad en daad bijstond, zoals de bedoeling was. Toen het conflict tussen Radex Beheer en de ROB eenmaal manifest was, hief de commissie zichzelf op omdat ze bij gebrek aan een machtsmiddel geen gat zag in de bemiddeling. Oud-commissielid ir. M. van der Laan en in het dagelijks leven beheerder bij Natuurkunde: ,,De huurders zijn terecht ontevreden, maar het belang van Radex is dat het geen lege vierkante meters heeft. Voor het overige is het interne ROB-beheer niet goed op papier gezet.”

,,We zaten midden in de privatisering”, voert ROB-directeur Van Gemert als verzachtende omstandigheid aan, ,,maar ik ben toen niet alert genoeg geweest om mondelinge afspraken op papier te bestigen.” Sinsdien communiceert hij met Radex Beheer over zijn contractuele rechten en plichten via zijn advocaat. ,,De situatie is simpel”, omschrijft Van Gemert zijn geval van een prisoners dilemma. ,,Ik hang op twee manieren: door de duur van het contract (vijf jaar) en door de investering.” Hij sluit enigszins verbitterd af: ,,De ROB is in die beginfase gewoon uitgebuit.”
Wonden

,,Uitgebuit? Dat laat ik voor zijn rekening”, antwoordt W.J. Dominicus, beheerder van het bedrijvencentrum, namens Radex Beheer en administrateur bij bouwbedrijf Verbakel. Dominicus wil praten op voorwaarde dat niet inhoudelijk ingegaan wordt op concrete zaken, ,,omdat toch iedereen daar zijn eigen visie op heeft” en het ,,niet zinvol” is daarover via dit blad te communiceren. ,,Het lijntje dat de partijen nu nog verbindt is dun en broos; ik wil daar geen breuk in brengen.” Bovendien worden nu serieuze pogingen in het werk gesteld om de meest acute problemen zo snel mogelijk op te lossen, meldt hij.

Dominicus maakt nog eens duidelijk wat de afspraak is: Radex is verhuurder, ROB facilitair beheerder. ,,Dat wil niet zeggen dat wij ons niet medeverantwoordelijk voelen. Anders hadden we niet zestigduizend gulden, exclusief btw, bijgedragen voor Dunet-aansluitingen, waar we verder niets aan verdienen.” Dat de huurders twee rekeningen krijgen, één van Radex en één van de ROB, is een ongewenste situatie, ,,daar zijn we nu achter gekomen”. De grote les is: zet dingen op papier. ,,Verder hebben wij evengoed fouten gemaakt; alle partijen zijn hier starters.”

Hoewel de acquisitie er de laatste tijd bij is ingeschoten, kan Dominicus zich inderdaad niet veroorloven te wachten op de komst van ‘kennisintensieve’ bedrijven; leegstand betekent verlies. ,,Er moet wel geld in het laatje komen. Bovendien: ook niet-kennisintensieve bedrijven hebben kennis en kunnen een aanvulling zijn voor de overige huurders.” Het Radex-concept, ,,dat door veel idealisme en met hulp van ROB tot stand kwam”, ondersteunt Dominicus nog steeds. ,,Het was gewoon een goed plan.”

Dat vindt ook wethouder Van der Hout, die Radex Beheer kort geleden dwong ‘haar verantwoordelijkheid te nemen’. Zo niet, dan bestaat de kans dat gemeente de subsidies terugeist, verklaart de wethouder. ,,Wij staan niet te trappelen om zo’n maatregel te moeten treffen, zeker niet gezien de meerwaarde van het gebouw.”

Concreet betekent dit dat Radex moet voldoen aan de voorwaarden waaronder de subsidies zijn verstrekt. Het pand is uitsluitend bestemd voor starters en het maximaal te verhuren oppervlak per bedrijf beslaat 150 vierkante meter (de ROB moet daarom straks inleveren). Ook wil de gemeente dat Radex Beheer een nieuwe controle-commissie in het leven roept ,,In januari moet er uitzicht zijn op een gezonde toestand”, besluit Van der Hout.

,,De TU heeft dit initiatief op gang geholpen, maar als het op eigen kracht slecht functioneert, is het de overweging waard om hier eens in te duiken”, biedt directeur Instellingsbeleid dr. L. de Jong aan. Tenslotte is de TU, indirect via de ROB, min of meer hoeksteen van het centrum. ,,En onze interesse is dat de spin off van de TU daar een kans krijgt. Misschien kunnen we bemiddelen. Misschien moeten we het wel overnemen.”