‘Kiezen we voor koeien of voor woningen?’

Zie als starter maar eens een betaalbare koopwoning te vinden. Dat is bijna niet te doen. Hoe lang kan dat nog doorgaan met die prijsstijgingen? Ook de laatste cijfers liegen er niet om. Koopwoningen waren in augustus 8,2 procent duurder dan in dezelfde maand een jaar eerder, blijkt uit cijfers van het CBS.

Boelhouwer: “Econometrische modellen tonen dat er geen bubbel is.”

Beter even wachten met kopen?

Veel mensen wachten met kopen. Want wie weet is het wel een zeepbel. En als die knapt, biedt de woningmarkt weer volop kansen voor de starter. Maar wie dit denkt, of hoopt, kwam maandag van een koude kermis thuis. Tijdens zijn lezing liet woningmarktexpert prof.dr.ir. Peter Boelhouwer van de faculteit Bouwkunde er geen misverstand over bestaan. “Er is geen speculatieve bubbel op de woningmarkt.” Genoeg aanleiding om Boelhouwer wat vragen te stellen.

Waaruit leidt u af dat er geen bubbel is?
“Dat blijkt uit econometrische modellen. Er zijn mensen die speculeren, en speculeren kan tot bubbels leiden. Maar je hebt die speculanten helemaal niet nodig om de prijsontwikkeling te verklaren. De prijzen lopen gelijk op met de leencapaciteit. Als de rente laag is en de inkomens toenemen, stijgen de huizenprijzen. Natuurlijk is het mogelijk dat de prijzen gaan dalen. Dat gebeurt als we in een economische recessie terechtkomen en veel mensen hun baan verliezen. Of wanneer de rente stijgt.”

Geen van die scenario’s pakt gunstig uit voor jongeren. Volgens u moet er gewoon veel meer gebouwd worden.
“We hebben nu de grootste bouwopgave sinds de jaren zestig. Er zouden, om aan de huidige vraag te voldoen, ruim 300 duizend woningen extra moeten zijn in Nederland. Als we in het huidige tempo doorbouwen, komen we over dertig jaar zelfs meer dan een miljoen woningen tekort. We zijn één van de meest welvarende landen van de wereld. Maar we kunnen niet zorgen voor voldoende woningen. Het is bizar dat het zo uit de hand heeft kunnen lopen. Koopwoningen zijn door de hoge prijzen onbereikbaar geworden voor starters. En de wachttijd voor een sociale huurwoning is in veel gemeenten opgelopen tot tien jaar of langer.”

Meer bouwen dus. Gaan de prijzen dan omlaag?
“Ja. Maar verwacht niet dat de prijzen meteen zullen dalen als er meer woningen bij komen. Gemeenten en andere grondeigenaren zullen dan de grondprijs verhogen. De prijsdaling zal traag verlopen.”

Waar kunnen we nog bouwen?
“Lange tijd hebben we Rijksbouwmeesters gehad die vonden dat er vrijwel alleen woningen via transformaties moesten worden toegevoegd en in de steden gebouwd moest worden (bijvoorbeeld door in onbruik geraakte kantoorpanden te veranderen in woningen, red.). Het leek een soort dogma. Gelukkig zien steeds meer mensen in dat dit niet haalbaar is. Er is te weinig plek. Steden moeten ook groene ruimtes overhouden om leefbaar te zijn en om water te kunnen bergen als er veel neerslag is. Bovendien wil lang niet iedereen in de stad wonen.”

‘De landbouw, zoals we die nu hebben in Nederland, is niet meer houdbaar’

Is er buiten de steden dan wel genoeg plek?
“We hebben slechts één procent extra landoppervlak nodig om aan voldoende bouwgrond te komen. Nederland is voor 66 procent landbouwareaal, 19 procent is bebouwd en 15 procent is natuur. Tweederde van ons landoppervlak is landbouwgebied! Dat is enorm. Stel dat we dat reduceren tot de helft – nog steeds een hoog percentage. Dan hebben we ruimte zat voor woningbouw en kunnen we het oppervlak van natuurgebieden in Nederland ook nog eens verdubbelen. De landbouw, zoals we die nu hebben in Nederland, is niet meer houdbaar. Om een hoop redenen. We hebben ruimte nodig om te bouwen. Nederland zakt weg: de grond klinkt in door de bemaling voor de landbouw. Funderingen van huizen rotten daardoor weg. We moeten het land bestendig maken tegen klimaatverandering en hebben daarvoor ruimte nodig voor waterberging. En dan is veeteelt ook nog eens verantwoordelijk voor enorm veel CO₂– en stikstofuitstoot. Leven we in Nederland voor de koeien of leven we voor onszelf?”

U pleit voor grote veranderingen in de ruimtelijke ordening van Nederland. Vroeger hadden we voor zulke vraagstukken het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM). Dat ministerie is in 2010 opgeheven. Is er een nieuw ministerie nodig voor ruimtelijke ordening?
“Ja. Er komen veel buitenlanders naar mijn onderzoeksgroep. Zij zeggen geïnteresseerd te zijn in de geweldige ruimtelijke ordening en de sociale huisvesting van Nederland. Maar dan moet ik ze teleurstellen. Die bestaan niet meer. Nederland was af, was de gedachte rond 2005. Niet veel later is VROM opgeheven. En nu is er een bestuurlijk vacuüm in Nederland. Het kabinet moet de regie weer in handen nemen. Gelukkig gaan daar veel stemmen voor op in de politiek. Het is des te urgenter omdat er een strenge omgevingswet aan zit te komen, voor omgevingsgeluid. We zitten nu al met bouwbeperkingen wegens stikstof en PFAS (toxische chemische stoffen – red.). Daar komt over een paar jaar nog een derde belemmering bij.”

Wanneer wordt het voor starters, pas afgestudeerde TU-alumni bijvoorbeeld, weer aantrekkelijk om een woning te kopen?
“Ik heb daar geen simpel antwoord op. Ik denk dat veel starters buiten de Randstad moeten gaan kijken. Gebieden rond Deventer en Wageningen zijn nu in trek. Maar ja, daar stijgen de prijzen inmiddels ook al heel hard.”