,,Een eigen huis, een plek onder de zon”, zingt René Froger in zijn grootste hit. Daarmee onderschrijft de Amsterdammer voor vele Nederlanders het grote ideaal: het bezit van een eigen woning.
Maar is een eigen huis wel de ultieme vorm van levensgeluk en doen de lagere inkomensgroepen er verstandig aan om in onroerend goed te investeren? Landbouwkundig ingenieur Marja Elsinga promoveerde afgelopen dinsdag op dit onderwerp.
De relatie met techniek lijkt bij dit promotie-onderzoek in eerste instantie ver te zoeken. Elsinga geeft dat ook ruiterlijk toe: ,,Eerlijk gezegd had ik op dit onderwerp net zo goed in Utrecht, Amsterdam of Wageningen kunnen promoveren.” Als toegevoegd onderzoeker werkt Elsinga bij het OTB, een zelfstandige beheerseenheid binnen de TU die zich onder andere bezig houdt met onderzoek naar het volkshuisvestingsbeleid in Nederland. Techniek speelt bij het OTB wel degelijk een rol naast andere specialisaties als bestuurskunde, bouwkunde, planologie en geografie.
De Nederlandse overheid bevordert al sinds de jaren vijftig het eigen-woningbezit onder met name lage-inkomensgroepen. Sinds het begin van de jaren tachtig neemt het aantal eigen-woningbezitters onder de lage inkomensgroepen echter af. Dit vormde voor Elsinga de aanleiding om de theorie van een zekere Peter Saunders onder de loep te nemen. Volgens deze Brit heeft een koopwoning namelijk vele voordelen boven een huurwoning en is er sprake van een natuurlijke voorkeur voor een eigen huis. Saunders stelt dat huiseigenaren zich zekerder en vrijer voelen dan huurders. Bovendien profiteren ze mee van de economische groei van een land doordat de waardestijging van het onroerend goed altijd groter is dan de inflatie. Hierdoor ontstaat er een bovenklasse van huiseigenaren die als maar rijker worden en een onderklasse van hurende armoezaaiers: de renting underclass. ,,Saunders gelooft dat je als huurder wel erg ongelukkig moet zijn”, stelt Elsinga vast.
Met het stijgende percentage huurders in Nederland is er reden genoeg om de wenkbrauwen te fronsen bij de stellingen van Saunders en door middel van empirisch onderzoek vast te stellen in welke mate de theorie opgaat voor de Nederlandse bevolking. Want met een mogelijk bestaande onderklasse van huurders zal de landelijke politiek behoorlijk in zijn maag zitten.
De voorkeur van kopen boven huren was één van de hypothesen die Elsinga toetste: ,,Ik wilde vooral vaststellen of deze voorkeur per land verschilt.” Na analyse van gegevens van negen landen met een westerse cultuur bleek dat inderdaad het geval te zijn. ,,Het overheidsbeleid en de mate waarin men de eigen woning als ideaal beschouwt, zijn van grote invloed op de verhouding tussen koop- en huurwoningen”, weet Elsinga nu. ,,In vergelijking met andere landen is het aandeel van dekoopsector in Nederland bescheiden. Meest opvallend is het geringe aandeel eigenaar-bewoners met een laag inkomen in Nederland.”
Het is weliswaar niet onmogelijk om met een smalle beurs een huis te kopen, maar het Nederlandse systeem van huurbescherming en individuele huursubsidie maakt huren voor deze inkomensgroep vaak financieel aantrekkelijker dan kopen, zelfs in de afgelopen vijf jaar waarin sprake was van forse waardestijgingen van koopwoningen.
Woongeluk
Elsinga ontdekte verder dat naast financiële motieven ook andere factoren een rol spelen bij de keuze tussen huren en kopen. ,,Als huurder heb je in Nederland weinig zorgen. Je woonlasten hangen niet af van fluctuaties in de rente en je bent niet verantwoordelijk voor het onderhoud aan de woning. Bovendien ben je als huurder erg mobiel, je kunt elk moment de huur opzeggen.”
Deze huurvoordelen spelen vooral bij bepaalde bevolkingsgroepen een rol en verklaren daarmee het feit dat rijkere huurders vaak gelukkig zijn met hun woonsituatie, terwijl dat voor hun niet de goedkoopste optie is. Elsinga: ,,Jongeren en alleenstaanden huren graag vanwege de vrijheid die dat geeft, ouderen huren vaak omdat ze niet in staat zijn om zelf de woning te onderhouden. Gezinnen daarentegen, kopen liever.”
Figuur 1 Woongeluk bij huiseigenaren lijkt niet groter te zijn dan bij huurders
Woongeluk bij huiseigenaren lijkt niet groter te zijn dan bij huurders, het is gewoon een ander gevoel. Elsinga: ,,Je hebt als eigenaar een ander soort vrijheid en zekerheid dan als huurder. Je mag aan de ene kant de woning aanpassen aan je eigen wensen, maar je bent daardoor wel verantwoordelijk voor
het onderhoud. En de zekerheid van eigen-woningbezit komt vooral tot uitdrukking in het uitzicht op een eigen, afbetaald huis op je oude dag.” Met teveel inkomen om voor huursubsidie in aanmerking te komen, de forse huurstijgingen van de afgelopen jaren en de fiscale voordelen van een eigen woning, is kopen voor Nederlanders met een hoog salaris financieel gezien de beste keuze.
Hierdoor lijkt er toch een soort scheiding op te treden tussen lage- en hoge-inkomensgroepen, simpelweg omdat huren voor de armen en kopen voor de rijken de slimste keuze is. Van een renting underclass in Nederland is echter geen sprake zolang de huurwoning voor midden en hoge-inkomensgroepen nog een acceptabele eigendomsvorm blijft. Toch plaatst Elsinga enkele kanttekeningen bij het huidige overheidsbeleid. ,,Terwijl de overheid zegt het eigen-woningbezit onder lage-inkomensgroepen te willen bevorderen, zijn er in het huidige Nederlandse volkshuisvestingsbeleid nauwelijks instrumenten aanwezig om dit te realiseren.” Een gelijke behandeling van de koop- en de huursector voor zowel hoge- als lage-inkomensgroepen ligt volgens Elsinga dan ook voor de hand.
,,Een eigen huis, een plek onder de zon”, zingt René Froger in zijn grootste hit. Daarmee onderschrijft de Amsterdammer voor vele Nederlanders het grote ideaal: het bezit van een eigen woning. Maar is een eigen huis wel de ultieme vorm van levensgeluk en doen de lagere inkomensgroepen er verstandig aan om in onroerend goed te investeren? Landbouwkundig ingenieur Marja Elsinga promoveerde afgelopen dinsdag op dit onderwerp.
De relatie met techniek lijkt bij dit promotie-onderzoek in eerste instantie ver te zoeken. Elsinga geeft dat ook ruiterlijk toe: ,,Eerlijk gezegd had ik op dit onderwerp net zo goed in Utrecht, Amsterdam of Wageningen kunnen promoveren.” Als toegevoegd onderzoeker werkt Elsinga bij het OTB, een zelfstandige beheerseenheid binnen de TU die zich onder andere bezig houdt met onderzoek naar het volkshuisvestingsbeleid in Nederland. Techniek speelt bij het OTB wel degelijk een rol naast andere specialisaties als bestuurskunde, bouwkunde, planologie en geografie.
De Nederlandse overheid bevordert al sinds de jaren vijftig het eigen-woningbezit onder met name lage-inkomensgroepen. Sinds het begin van de jaren tachtig neemt het aantal eigen-woningbezitters onder de lage inkomensgroepen echter af. Dit vormde voor Elsinga de aanleiding om de theorie van een zekere Peter Saunders onder de loep te nemen. Volgens deze Brit heeft een koopwoning namelijk vele voordelen boven een huurwoning en is er sprake van een natuurlijke voorkeur voor een eigen huis. Saunders stelt dat huiseigenaren zich zekerder en vrijer voelen dan huurders. Bovendien profiteren ze mee van de economische groei van een land doordat de waardestijging van het onroerend goed altijd groter is dan de inflatie. Hierdoor ontstaat er een bovenklasse van huiseigenaren die als maar rijker worden en een onderklasse van hurende armoezaaiers: de renting underclass. ,,Saunders gelooft dat je als huurder wel erg ongelukkig moet zijn”, stelt Elsinga vast.
Met het stijgende percentage huurders in Nederland is er reden genoeg om de wenkbrauwen te fronsen bij de stellingen van Saunders en door middel van empirisch onderzoek vast te stellen in welke mate de theorie opgaat voor de Nederlandse bevolking. Want met een mogelijk bestaande onderklasse van huurders zal de landelijke politiek behoorlijk in zijn maag zitten.
De voorkeur van kopen boven huren was één van de hypothesen die Elsinga toetste: ,,Ik wilde vooral vaststellen of deze voorkeur per land verschilt.” Na analyse van gegevens van negen landen met een westerse cultuur bleek dat inderdaad het geval te zijn. ,,Het overheidsbeleid en de mate waarin men de eigen woning als ideaal beschouwt, zijn van grote invloed op de verhouding tussen koop- en huurwoningen”, weet Elsinga nu. ,,In vergelijking met andere landen is het aandeel van dekoopsector in Nederland bescheiden. Meest opvallend is het geringe aandeel eigenaar-bewoners met een laag inkomen in Nederland.”
Het is weliswaar niet onmogelijk om met een smalle beurs een huis te kopen, maar het Nederlandse systeem van huurbescherming en individuele huursubsidie maakt huren voor deze inkomensgroep vaak financieel aantrekkelijker dan kopen, zelfs in de afgelopen vijf jaar waarin sprake was van forse waardestijgingen van koopwoningen.
Woongeluk
Elsinga ontdekte verder dat naast financiële motieven ook andere factoren een rol spelen bij de keuze tussen huren en kopen. ,,Als huurder heb je in Nederland weinig zorgen. Je woonlasten hangen niet af van fluctuaties in de rente en je bent niet verantwoordelijk voor het onderhoud aan de woning. Bovendien ben je als huurder erg mobiel, je kunt elk moment de huur opzeggen.”
Deze huurvoordelen spelen vooral bij bepaalde bevolkingsgroepen een rol en verklaren daarmee het feit dat rijkere huurders vaak gelukkig zijn met hun woonsituatie, terwijl dat voor hun niet de goedkoopste optie is. Elsinga: ,,Jongeren en alleenstaanden huren graag vanwege de vrijheid die dat geeft, ouderen huren vaak omdat ze niet in staat zijn om zelf de woning te onderhouden. Gezinnen daarentegen, kopen liever.”
Figuur 1 Woongeluk bij huiseigenaren lijkt niet groter te zijn dan bij huurders
Woongeluk bij huiseigenaren lijkt niet groter te zijn dan bij huurders, het is gewoon een ander gevoel. Elsinga: ,,Je hebt als eigenaar een ander soort vrijheid en zekerheid dan als huurder. Je mag aan de ene kant de woning aanpassen aan je eigen wensen, maar je bent daardoor wel verantwoordelijk voor
het onderhoud. En de zekerheid van eigen-woningbezit komt vooral tot uitdrukking in het uitzicht op een eigen, afbetaald huis op je oude dag.” Met teveel inkomen om voor huursubsidie in aanmerking te komen, de forse huurstijgingen van de afgelopen jaren en de fiscale voordelen van een eigen woning, is kopen voor Nederlanders met een hoog salaris financieel gezien de beste keuze.
Hierdoor lijkt er toch een soort scheiding op te treden tussen lage- en hoge-inkomensgroepen, simpelweg omdat huren voor de armen en kopen voor de rijken de slimste keuze is. Van een renting underclass in Nederland is echter geen sprake zolang de huurwoning voor midden en hoge-inkomensgroepen nog een acceptabele eigendomsvorm blijft. Toch plaatst Elsinga enkele kanttekeningen bij het huidige overheidsbeleid. ,,Terwijl de overheid zegt het eigen-woningbezit onder lage-inkomensgroepen te willen bevorderen, zijn er in het huidige Nederlandse volkshuisvestingsbeleid nauwelijks instrumenten aanwezig om dit te realiseren.” Een gelijke behandeling van de koop- en de huursector voor zowel hoge- als lage-inkomensgroepen ligt volgens Elsinga dan ook voor de hand.
Comments are closed.