Flexibele kantoren

br />
Promotor: prof.ir. Hans de Jonge (Bouwkunde, afdeling Real Estate)

Tussenstand: ongeveer driekwart

“Kantoorbeleggers vergeten nog wel eens dat hun gebouwen van steen zijn. Ze zien ze als investeringsobjecten en hebben geen idee van de constructie. Ik verbaas me vaak over dit gebrek aan bouwkundige interesse.

Voor mijn promotie onderzoek ik de relatie tussen de kwaliteit van kantoorgebouwen en de huurprijs in Amsterdam. Het is kwantitatief onderzoek gebaseerd op 250 panden. Ontwerpers kunnen de resultaten gebruiken om in een vroeg stadium betere afwegingen te maken. Loont het om kantoren te ontwerpen die flexibel in te delen zijn, die er van buiten mooi uitzien en energiezuinig zijn? Zulke vragen zijn moeilijk te beantwoorden omdat de kantoren moeilijk met elkaar te vergelijken zijn.

Energiezuinig is nu hip. Veel ondervraagden zeggen dat ze dit belangrijk vinden. Maar vaak is het gewoon een politiek correct antwoord. Bedrijven die een kantoor huren zijn niet altijd bereid er meer voor te betalen.

Kantoren moeten zo’n dertig jaar blijven staan. Je moet er dus voor zorgen dat gebouwen met de tijd mee kunnen gaan. Wat opvalt in Amsterdam is dat typische jaren tachtig-kantoren in saaie kantoorparken niet meer populair zijn. De parken werden snel aangelegd om de economische groei op te vangen. Zodra er een dip is in de economie lopen deze panden leeg.

Overigens heeft deze leegloop niet alleen met het uiterlijk van de parken en gebouwen te maken. De kantoren uit de jaren tachtig staan vooral in Sloterdijk. En dat deel van de stad is nu minder populair. In mijn model probeer ik rekening te houden met de ligging van de panden. Populaire locaties scoren hoger. Ook speelt bereikbaarheid, dus de nabijheid van een snelweg of treinstation, een rol.

Ongeveer zeventien procent van de kantoren in Amsterdam staat leeg. Je zou verwachten dat de leegstand de prijzen drukt. Maar dat is niet zo. Het merendeel van die gebouwen speelt geen rol meer in de markt. Niemand wil er meer in. Totdat er weer een tekort ontstaat natuurlijk.

Typerend voor de kantorenmarkt is dat er een heel dynamische vraag is. Dat maakt het erg interessant, vind ik. Als de economie aantrekt, neemt de vraag naar kantoorruimte toe. Maar het aanbod is beperkt en niet erg flexibel. Vaak kan er niet op tijd ingespeeld worden op de vraag. Het duurt immers drie jaar om een kantoor te bouwen. Tegen de tijd dat het er staat, kan er weer een dip zijn in de economie.

Ik heb naar deze baan gesolliciteerd omdat onderwijs er een belangrijk onderdeel van uitmaakt. Onderzoek is vaak eenzaam werk aan een bureau. Ik vind het erg leuk om kennis over te dragen. Ik geef les over de taxatie van gebouwen en bijvoorbeeld het financieel rekenen aan grondwaardes. Daarnaast begeleid ik vijf afstudeerders. Een van de studenten is genomineerd voor een scriptieprijs van een belangenorganisatie van vastgoedbeleggers.” (TvD)

Naam: ir. Philip Koppels

Nationaliteit: Nederlandse

Leeftijd: 28

Onderzoek: Function, Form, Finance and Future. Onderzoek naar de relatie tussen de gebruikswaarde en de financieel-economische waarde van kantoorgebouwen.

Promotor: prof.ir. Hans de Jonge (Bouwkunde, afdeling Real Estate)

Tussenstand: ongeveer driekwart

“Kantoorbeleggers vergeten nog wel eens dat hun gebouwen van steen zijn. Ze zien ze als investeringsobjecten en hebben geen idee van de constructie. Ik verbaas me vaak over dit gebrek aan bouwkundige interesse.

Voor mijn promotie onderzoek ik de relatie tussen de kwaliteit van kantoorgebouwen en de huurprijs in Amsterdam. Het is kwantitatief onderzoek gebaseerd op 250 panden. Ontwerpers kunnen de resultaten gebruiken om in een vroeg stadium betere afwegingen te maken. Loont het om kantoren te ontwerpen die flexibel in te delen zijn, die er van buiten mooi uitzien en energiezuinig zijn? Zulke vragen zijn moeilijk te beantwoorden omdat de kantoren moeilijk met elkaar te vergelijken zijn.

Energiezuinig is nu hip. Veel ondervraagden zeggen dat ze dit belangrijk vinden. Maar vaak is het gewoon een politiek correct antwoord. Bedrijven die een kantoor huren zijn niet altijd bereid er meer voor te betalen.

Kantoren moeten zo’n dertig jaar blijven staan. Je moet er dus voor zorgen dat gebouwen met de tijd mee kunnen gaan. Wat opvalt in Amsterdam is dat typische jaren tachtig-kantoren in saaie kantoorparken niet meer populair zijn. De parken werden snel aangelegd om de economische groei op te vangen. Zodra er een dip is in de economie lopen deze panden leeg.

Overigens heeft deze leegloop niet alleen met het uiterlijk van de parken en gebouwen te maken. De kantoren uit de jaren tachtig staan vooral in Sloterdijk. En dat deel van de stad is nu minder populair. In mijn model probeer ik rekening te houden met de ligging van de panden. Populaire locaties scoren hoger. Ook speelt bereikbaarheid, dus de nabijheid van een snelweg of treinstation, een rol.

Ongeveer zeventien procent van de kantoren in Amsterdam staat leeg. Je zou verwachten dat de leegstand de prijzen drukt. Maar dat is niet zo. Het merendeel van die gebouwen speelt geen rol meer in de markt. Niemand wil er meer in. Totdat er weer een tekort ontstaat natuurlijk.

Typerend voor de kantorenmarkt is dat er een heel dynamische vraag is. Dat maakt het erg interessant, vind ik. Als de economie aantrekt, neemt de vraag naar kantoorruimte toe. Maar het aanbod is beperkt en niet erg flexibel. Vaak kan er niet op tijd ingespeeld worden op de vraag. Het duurt immers drie jaar om een kantoor te bouwen. Tegen de tijd dat het er staat, kan er weer een dip zijn in de economie.

Ik heb naar deze baan gesolliciteerd omdat onderwijs er een belangrijk onderdeel van uitmaakt. Onderzoek is vaak eenzaam werk aan een bureau. Ik vind het erg leuk om kennis over te dragen. Ik geef les over de taxatie van gebouwen en bijvoorbeeld het financieel rekenen aan grondwaardes. Daarnaast begeleid ik vijf afstudeerders. Een van de studenten is genomineerd voor een scriptieprijs van een belangenorganisatie van vastgoedbeleggers.” (TvD)