Education

‘Alle reden om dit stelsel op de schop te nemen’

Het kabinet lijkt het nadenken over volkshuisvesting een paar jaar te willen stilleggen, maar ook na zijn vertrek als TBM-decaan zal prof.dr.ir. Hugo Priemus zich daar niets van aantrekken. “Het onderzoek naar alternatieven voor de hypotheekrenteaftrek kun je niet tegenhouden.”

De huursector zit op slot, de grond- en huizenprijzen stijgen, politici en woningcorporaties ruziën over de vraag hoe het komt dat er de laatste jaren te weinig huizen zijn gebouwd. Hoe is die impasse ontstaan?

“De heer Remkes, nog niet zo lang geleden staatssecretaris van volkshuisvesting, sprak ooit de historische woorden: ‘Als de woningcorporaties niet bestonden, had ik ze niet uitgevonden.’ Omdat Remkes vond dat Nederland al veel te veel sociale huurwoningen telde, vroeg hij de woningcorporaties geen huurwoningen bij te bouwen, maar vooral huizen te verkopen: vijftigduizend per jaar. Onder zijn bewind zakte de nieuwbouw terug naar zestigduizend woningen per jaar: het laagste aantal sinds de jaren vijftig.

Remkes hoopte dat er genoeg projectontwikkelaars zouden zijn die in de vraag naar koopwoningen wilden voorzien. Door de economische laagconjunctuur viel dat tegen. Als de vraag naar woningen het aanbod ruim overtreft, doe je er goed aan om tegen de corporaties te zeggen: jongens, bouw lustig mee. Gelukkig heeft minister Dekker dat later ingezien.”

Als het gaat om de ruimtelijke ordening, hebben de verschillende ministers van Vrom de afgelopen tien jaar een uiteenlopende koers gekozen.

“De overheid moet uiteindelijk de locaties aanwijzen waar mag worden gebouwd. Maar we leven in een dichtbevolkt land en willen de schaarse natuur graag sparen. Je ziet daarom bij ruimtelijk beleid een toenemende spanning tussen wonen en milieu. Soms wint de milieubeweging die discussie, zoals bij de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening van minister Pronk. Maar daar leek buiten de steden nergens meer gebouwd te mogen worden. Die nota heeft het niet gehaald.

Minister Dekker wist wél een Kamermeerderheid achter haar plannen te krijgen. Er werden geen grote locaties aangewezen, en particulieren mochten overal bouwen, zolang er geen zwaarwegende ecologische bewaren waren. Uit recent onderzoek blijkt dat bouwbedrijven nu op grote schaal op het verwerven van grond zijn overgestapt. Drie grote Nederlandse bouwbedrijven hebben nu samen genoeg grond in handen voor een heel jaar woningbouwproductie. Maar ook kleine bouwbedrijven hebben ontdekt dat grond kopen lucratief kan zijn.”

Grondspeculatie?

“Soms lijkt het daar sterk op. De helft van de door bouwbedrijven aangekochte grond heeft nog geen bouwbestemming. Bouwers weten dat de meeste van die groene gebieden vallen onder kleine gemeentes. Als zo’n gemeente even niet oplet, weet een bouwer vaak toch een bouwvergunning voor elkaar te krijgen.

Het huidige beleid mobiliseert de krachten die ‘groen’ gebied willen bebouwen. Dat jaagt de grondprijzen omhoog. Wie anno 2007 nog boer durft te worden, ontdekt dat de grond te duur is geworden voor het verbouwen van spruitjes en aardappelen. Als zo’n stuk landbouwgrond ook niet meer aan de eisen van een natuurlandschap voldoet en een gemeente dringend om bouwlocaties verlegen zit, zal de conclusie al snel luiden: vooruit dan maar, bebouwen.”

Ontstaat zo de ‘verrommeling’ van het landschap?

“Zo noemt de huidige minister Cramer het . alsof een paar slordige landschapontwerpers voor deze situatie hebben gezorgd. De diepere oorzaak ligt bij het opkopen van de grond door ontwikkelaars en bouwbedrijven. En dat levert geen woningbouwproductie op waarmee je de achterstand oplost. Het zijn kleine projecten die vaak de ruimtelijke kwaliteit bederven.”

Het lijkt alsof de verschillende partijen . bouwers, overheid, milieubeweging . elkaar in een houdgreep houden. Valt dat te doorbreken?

“Op dit moment betekent grondeigendom: ik heb het bouwrecht en ben dus de enige die hier mag bouwen, ook als een ander het voor de helft van de prijs zou kunnen doen. Voor de bouwmarkt is dat de dood in de pot. Dat moet veranderen.

Gemeenten moeten door nieuwe wetgeving sterk genoeg komen te staan om te zeggen: volgens het bestemmingsplan is dit een groene locatie, en de grondeigenaar die dat om financiële redenen graag anders zou zien, heeft pech. En het kabinet moet een aantal grotere locaties aanwijzen waar je de nieuwbouw gaat concentreren, vooral in het midden en het westen van het land.”

Wat is er misgegaan met de woningvoorraad in Nederland?

“De koop- en huursector zijn twee compleet verschillende werelden: andere partijen, andere instituties, andere regelgeving. De overgang van een huurwoning naar een koopwoning verloopt allesbehalve soepel. Het coalitieakkoord van het huidige kabinet brengt daar geen verandering in, integendeel. Daar staat bijvoorbeeld in dat de huren niet sneller mogen stijgen dan de inflatie.”

Zo bescherm je toch de kwetsbare huurders?

“Dat doel spreekt me aan, de methode niet. Verhuurders zullen op den duur op onderhoud gaan beknibbelen. En de wachtlijsten worden langer, want in combinatie met de huurtoeslag wakkert dit soort maatregelen de vraag naar huurwoningen aan.

In de koopsector leidt de toenemende vraag juist tot hogere prijzen. Waar in de huursector geldt: hoe lager mijn inkomen, hoe meer huurtoeslag ik krijg, gaat in de koopsector het tegenovergestelde op. Hoe hoger mijn inkomen, hoe meer ik door de overheid gepamperd word met de hypotheekrenteaftrek, die de huizenprijzen verder doet stijgen. Mensen met een lager inkomen moeten van de overheid huren, en de rijkere groep moet kennelijk kopen. Zo raakt de markt ontwricht. Terecht wordt voortdurend geconstateerd dat de ‘zittenden zalig zijn’. Als we al een huis hebben, kan ons niks gebeuren. Maar o wee als onze zoon of dochter zich op de woningmarkt meldt . die heeft pech. Er is alle reden om het stelsel op de schop te nemen.”

Dat hebben CDA en PvdA niet aangedurfd.

“Het is verstandig dat het kabinet niet op korte termijn het stelsel op de kop wil zetten, omdat nog onduidelijk is wat de uitkomst zou zijn. Maar dan moet je de komende tijd benutten om de alternatieven af te wegen. In het coalitieakkoord staat echter dat het kabinet daar zelfs geen onderzoek naar wil laten doen. Dan is mijn reactie: is het verboden om te denken? Mijn opvolger bij het Onderzoeksinstituut OTB, Peter Boelhouwer, sprak van een fatwa. Als zoveel problemen op de woningmarkt met de hypotheekrenteaftrek samenhangen, en de afschaffing in Zweden en Groot-Brittannië succesvol blijkt uit te pakken, moet je nadenken over een andere aanpak. En dat gaat ook gebeuren, is mijn voorspelling.”

In de grote steden lijkt de trend: goedkope huurwoningen afbreken en de goedopgeleide middenklasse weer naar de binnensteden lokken. Een goede aanpak?

“Het gaat niet primair om de groep die je naar de stad moet lokken, maar vooral om mensen die al in de stad wonen, inmiddels een betere positie hebben verworven en graag in hun oude wijk willen blijven wonen. Als ze daar tenminste een aantrekkelijk huis kunnen vinden. Die opkomende middenklasse is belangrijk voor de sociale cohesie en koopkracht van een wijk. En ik kan me voorstellen dat je als grote stad tot de conclusie komt: we hebben hier wel erg veel sociale huurwoningen, zo dreigen we die cruciale groep de stad uit te jagen. Neem Amsterdam: die stad heeft het marktaandeel van de koopwoningen de afgelopen jaren weten te verdubbelen tot twintig procent, maar dat blijft te weinig. Het percentage Amsterdammers dat graag een huis wil kopen, ligt beduidend hoger.”

Het beeld dat de onderklasse de stad wordt uitgejaagd, is een karikatuur?

“Herhuisvesting in het kader van stadsvernieuwing pakt uiteindelijk vaak veel beter uit voor mensen dan ze zelf hadden gedacht, blijkt uit recent onderzoek. Maar het is belangrijk om mensen een op maat gesneden oplossing te bieden. Je moet niet gaan slopen en de bewoners het verder zelf laten uitzoeken.”

Nederlandse woningcorporaties zijn de Europese Commissie een doorn in het oog. Ze zouden met staatssteun oneerlijke concurrentie bedrijven. Brussel wil dat de corporaties de huurwoningen op de vrije markt gooien.

“De corporaties moeten hun commerciële en zakelijke kant administratief strikt scheiden om ‘Brussel-proof’ te worden. Maar Brussel moet begrijpen dat in de Nederlandse polder belangwekkende organisaties als ziekenhuizen, woningcorporaties en universiteiten bestaan die niet in één hokje . markt of overheid . passen.”

Wat gebeurt er als de Europese Commissie bij haar oordeel blijft en Nederland zich daar bij moet neerleggen?

“Dan veranderen woningcorporaties in marktpartijen en wordt de sociale huursector in één klap gehalveerd. Wie dan nog in een sociale huurwoning woont, krijgt al snel het stigma van de loser. Voor die mensen wordt het dan nog lastiger om maatschappelijk vooruit te komen. Het recente Verdrag van Brussel lijkt echter voor woningcorporaties meer mogelijkheden te bieden. Er komt meer ruimte voor nationaal beleid.”
WIE IS HUGO PRIEMUS?

Iedereen is vervangbaar, zegt het cliché, maar voor vertrekkend TBM-decaan prof.dr.ir. Hugo Priemus (Rotterdam, 1942) is nog geen opvolger gevonden. Priemus verruilt in oktober de faculteit Techniek, Bestuur en Management voor een plekje op het Onderzoeksinstituut OTB, waar hij in 2003 na achttien jaar afscheid nam als directeur.

Priemus is een wetenschapper die vaak ‘met de neus bovenop de politiek heeft gestaan’. Een recent voorbeeld: zijn werk als onderzoekscoördinator van de commissie Duivesteijn, die onderzocht hoe grote infrastructurele projecten uit de hand konden lopen. Zulk onderzoek kostte Priemus en een handvol collega-onderzoekers bij TBM de nodige nachtrust, maar leverde hen een schat aan empirische informatie op. “Het smaakt nog steeds naar meer”, zegt hij in zijn afscheidsrede, op XXXXXXXXXXX.

Tijdens zijn studie bouwkunde ontdekte Priemus dat volkshuisvesting een onderwerp was dat hem lag: maatschappelijk relevant en geschikt voor degelijk wetenschappelijk onderzoek. Hij was al directeur van het RIW Instituut voor Volkshuisvestingsonderzoek toen hij in 1975 met lof afstudeerde als econoom. In 1977 werd hij hoogleraar volkshuisvesting. Priemus bleef driftig publiceren, terwijl hij een lange lijst functies en nevenfuncties vervulde. Hij is al veertig jaar lid van de PvdA, maar staat bekend om zijn onafhankelijke opstelling. Priemus en zijn echtgenote hebben twee volwassen kinderen.

(Foto’s: Sam Rentmeester/FMAX)

De huursector zit op slot, de grond- en huizenprijzen stijgen, politici en woningcorporaties ruziën over de vraag hoe het komt dat er de laatste jaren te weinig huizen zijn gebouwd. Hoe is die impasse ontstaan?

“De heer Remkes, nog niet zo lang geleden staatssecretaris van volkshuisvesting, sprak ooit de historische woorden: ‘Als de woningcorporaties niet bestonden, had ik ze niet uitgevonden.’ Omdat Remkes vond dat Nederland al veel te veel sociale huurwoningen telde, vroeg hij de woningcorporaties geen huurwoningen bij te bouwen, maar vooral huizen te verkopen: vijftigduizend per jaar. Onder zijn bewind zakte de nieuwbouw terug naar zestigduizend woningen per jaar: het laagste aantal sinds de jaren vijftig.

Remkes hoopte dat er genoeg projectontwikkelaars zouden zijn die in de vraag naar koopwoningen wilden voorzien. Door de economische laagconjunctuur viel dat tegen. Als de vraag naar woningen het aanbod ruim overtreft, doe je er goed aan om tegen de corporaties te zeggen: jongens, bouw lustig mee. Gelukkig heeft minister Dekker dat later ingezien.”

Als het gaat om de ruimtelijke ordening, hebben de verschillende ministers van Vrom de afgelopen tien jaar een uiteenlopende koers gekozen.

“De overheid moet uiteindelijk de locaties aanwijzen waar mag worden gebouwd. Maar we leven in een dichtbevolkt land en willen de schaarse natuur graag sparen. Je ziet daarom bij ruimtelijk beleid een toenemende spanning tussen wonen en milieu. Soms wint de milieubeweging die discussie, zoals bij de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening van minister Pronk. Maar daar leek buiten de steden nergens meer gebouwd te mogen worden. Die nota heeft het niet gehaald.

Minister Dekker wist wél een Kamermeerderheid achter haar plannen te krijgen. Er werden geen grote locaties aangewezen, en particulieren mochten overal bouwen, zolang er geen zwaarwegende ecologische bewaren waren. Uit recent onderzoek blijkt dat bouwbedrijven nu op grote schaal op het verwerven van grond zijn overgestapt. Drie grote Nederlandse bouwbedrijven hebben nu samen genoeg grond in handen voor een heel jaar woningbouwproductie. Maar ook kleine bouwbedrijven hebben ontdekt dat grond kopen lucratief kan zijn.”

Grondspeculatie?

“Soms lijkt het daar sterk op. De helft van de door bouwbedrijven aangekochte grond heeft nog geen bouwbestemming. Bouwers weten dat de meeste van die groene gebieden vallen onder kleine gemeentes. Als zo’n gemeente even niet oplet, weet een bouwer vaak toch een bouwvergunning voor elkaar te krijgen.

Het huidige beleid mobiliseert de krachten die ‘groen’ gebied willen bebouwen. Dat jaagt de grondprijzen omhoog. Wie anno 2007 nog boer durft te worden, ontdekt dat de grond te duur is geworden voor het verbouwen van spruitjes en aardappelen. Als zo’n stuk landbouwgrond ook niet meer aan de eisen van een natuurlandschap voldoet en een gemeente dringend om bouwlocaties verlegen zit, zal de conclusie al snel luiden: vooruit dan maar, bebouwen.”

Ontstaat zo de ‘verrommeling’ van het landschap?

“Zo noemt de huidige minister Cramer het . alsof een paar slordige landschapontwerpers voor deze situatie hebben gezorgd. De diepere oorzaak ligt bij het opkopen van de grond door ontwikkelaars en bouwbedrijven. En dat levert geen woningbouwproductie op waarmee je de achterstand oplost. Het zijn kleine projecten die vaak de ruimtelijke kwaliteit bederven.”

Het lijkt alsof de verschillende partijen . bouwers, overheid, milieubeweging . elkaar in een houdgreep houden. Valt dat te doorbreken?

“Op dit moment betekent grondeigendom: ik heb het bouwrecht en ben dus de enige die hier mag bouwen, ook als een ander het voor de helft van de prijs zou kunnen doen. Voor de bouwmarkt is dat de dood in de pot. Dat moet veranderen.

Gemeenten moeten door nieuwe wetgeving sterk genoeg komen te staan om te zeggen: volgens het bestemmingsplan is dit een groene locatie, en de grondeigenaar die dat om financiële redenen graag anders zou zien, heeft pech. En het kabinet moet een aantal grotere locaties aanwijzen waar je de nieuwbouw gaat concentreren, vooral in het midden en het westen van het land.”

Wat is er misgegaan met de woningvoorraad in Nederland?

“De koop- en huursector zijn twee compleet verschillende werelden: andere partijen, andere instituties, andere regelgeving. De overgang van een huurwoning naar een koopwoning verloopt allesbehalve soepel. Het coalitieakkoord van het huidige kabinet brengt daar geen verandering in, integendeel. Daar staat bijvoorbeeld in dat de huren niet sneller mogen stijgen dan de inflatie.”

Zo bescherm je toch de kwetsbare huurders?

“Dat doel spreekt me aan, de methode niet. Verhuurders zullen op den duur op onderhoud gaan beknibbelen. En de wachtlijsten worden langer, want in combinatie met de huurtoeslag wakkert dit soort maatregelen de vraag naar huurwoningen aan.

In de koopsector leidt de toenemende vraag juist tot hogere prijzen. Waar in de huursector geldt: hoe lager mijn inkomen, hoe meer huurtoeslag ik krijg, gaat in de koopsector het tegenovergestelde op. Hoe hoger mijn inkomen, hoe meer ik door de overheid gepamperd word met de hypotheekrenteaftrek, die de huizenprijzen verder doet stijgen. Mensen met een lager inkomen moeten van de overheid huren, en de rijkere groep moet kennelijk kopen. Zo raakt de markt ontwricht. Terecht wordt voortdurend geconstateerd dat de ‘zittenden zalig zijn’. Als we al een huis hebben, kan ons niks gebeuren. Maar o wee als onze zoon of dochter zich op de woningmarkt meldt . die heeft pech. Er is alle reden om het stelsel op de schop te nemen.”

Dat hebben CDA en PvdA niet aangedurfd.

“Het is verstandig dat het kabinet niet op korte termijn het stelsel op de kop wil zetten, omdat nog onduidelijk is wat de uitkomst zou zijn. Maar dan moet je de komende tijd benutten om de alternatieven af te wegen. In het coalitieakkoord staat echter dat het kabinet daar zelfs geen onderzoek naar wil laten doen. Dan is mijn reactie: is het verboden om te denken? Mijn opvolger bij het Onderzoeksinstituut OTB, Peter Boelhouwer, sprak van een fatwa. Als zoveel problemen op de woningmarkt met de hypotheekrenteaftrek samenhangen, en de afschaffing in Zweden en Groot-Brittannië succesvol blijkt uit te pakken, moet je nadenken over een andere aanpak. En dat gaat ook gebeuren, is mijn voorspelling.”

In de grote steden lijkt de trend: goedkope huurwoningen afbreken en de goedopgeleide middenklasse weer naar de binnensteden lokken. Een goede aanpak?

“Het gaat niet primair om de groep die je naar de stad moet lokken, maar vooral om mensen die al in de stad wonen, inmiddels een betere positie hebben verworven en graag in hun oude wijk willen blijven wonen. Als ze daar tenminste een aantrekkelijk huis kunnen vinden. Die opkomende middenklasse is belangrijk voor de sociale cohesie en koopkracht van een wijk. En ik kan me voorstellen dat je als grote stad tot de conclusie komt: we hebben hier wel erg veel sociale huurwoningen, zo dreigen we die cruciale groep de stad uit te jagen. Neem Amsterdam: die stad heeft het marktaandeel van de koopwoningen de afgelopen jaren weten te verdubbelen tot twintig procent, maar dat blijft te weinig. Het percentage Amsterdammers dat graag een huis wil kopen, ligt beduidend hoger.”

Het beeld dat de onderklasse de stad wordt uitgejaagd, is een karikatuur?

“Herhuisvesting in het kader van stadsvernieuwing pakt uiteindelijk vaak veel beter uit voor mensen dan ze zelf hadden gedacht, blijkt uit recent onderzoek. Maar het is belangrijk om mensen een op maat gesneden oplossing te bieden. Je moet niet gaan slopen en de bewoners het verder zelf laten uitzoeken.”

Nederlandse woningcorporaties zijn de Europese Commissie een doorn in het oog. Ze zouden met staatssteun oneerlijke concurrentie bedrijven. Brussel wil dat de corporaties de huurwoningen op de vrije markt gooien.

“De corporaties moeten hun commerciële en zakelijke kant administratief strikt scheiden om ‘Brussel-proof’ te worden. Maar Brussel moet begrijpen dat in de Nederlandse polder belangwekkende organisaties als ziekenhuizen, woningcorporaties en universiteiten bestaan die niet in één hokje . markt of overheid . passen.”

Wat gebeurt er als de Europese Commissie bij haar oordeel blijft en Nederland zich daar bij moet neerleggen?

“Dan veranderen woningcorporaties in marktpartijen en wordt de sociale huursector in één klap gehalveerd. Wie dan nog in een sociale huurwoning woont, krijgt al snel het stigma van de loser. Voor die mensen wordt het dan nog lastiger om maatschappelijk vooruit te komen. Het recente Verdrag van Brussel lijkt echter voor woningcorporaties meer mogelijkheden te bieden. Er komt meer ruimte voor nationaal beleid.”
WIE IS HUGO PRIEMUS?

Iedereen is vervangbaar, zegt het cliché, maar voor vertrekkend TBM-decaan prof.dr.ir. Hugo Priemus (Rotterdam, 1942) is nog geen opvolger gevonden. Priemus verruilt in oktober de faculteit Techniek, Bestuur en Management voor een plekje op het Onderzoeksinstituut OTB, waar hij in 2003 na achttien jaar afscheid nam als directeur.

Priemus is een wetenschapper die vaak ‘met de neus bovenop de politiek heeft gestaan’. Een recent voorbeeld: zijn werk als onderzoekscoördinator van de commissie Duivesteijn, die onderzocht hoe grote infrastructurele projecten uit de hand konden lopen. Zulk onderzoek kostte Priemus en een handvol collega-onderzoekers bij TBM de nodige nachtrust, maar leverde hen een schat aan empirische informatie op. “Het smaakt nog steeds naar meer”, zegt hij in zijn afscheidsrede, op XXXXXXXXXXX.

Tijdens zijn studie bouwkunde ontdekte Priemus dat volkshuisvesting een onderwerp was dat hem lag: maatschappelijk relevant en geschikt voor degelijk wetenschappelijk onderzoek. Hij was al directeur van het RIW Instituut voor Volkshuisvestingsonderzoek toen hij in 1975 met lof afstudeerde als econoom. In 1977 werd hij hoogleraar volkshuisvesting. Priemus bleef driftig publiceren, terwijl hij een lange lijst functies en nevenfuncties vervulde. Hij is al veertig jaar lid van de PvdA, maar staat bekend om zijn onafhankelijke opstelling. Priemus en zijn echtgenote hebben twee volwassen kinderen.

(Foto’s: Sam Rentmeester/FMAX)

Editor Redactie

Do you have a question or comment about this article?

delta@tudelft.nl

Comments are closed.