Iedereen was het erover eens toen de crisis in 2008 begon: er moest een einde komen aan het verstrekken van veel te hoge hypotheken. Een zeer terughoudend beleid was het gevolg.
Nu pleit het Delftse onderzoeksinstituut voor de woningmarkt OTB voor soepeler regels. Om kopers koopkrachtiger te maken en het herstel van de woningmarkt te bevorderen.
Volgens de schrijvers van het essay ‘Kopers verdienen meer’ – hoogleraar housing systems en wetenschappelijk directeur van het OTB Peter Boelhouwer en zelfstandig adviseur Karel Schiffer – zijn de regels voor het krijgen van een hypotheek tegenwoordig zo strikt dat mensen een huis niet mogen kopen, terwijl ze dat wel willen én kunnen.
Boelhouwer en Schiffer hebben het dan over de Nibud-normen, die vanaf augustus 2011 leidend zijn voor alle hypothecaire leningen. In de jaren daarna zijn verschillende verlagingen van de leencapaciteit doorgevoerd, ook in 2015. Om leningen verantwoord te houden en het risico laag, is besloten de maximale lening in relatie tot het inkomen te verlagen. Daardoor konden kopers steeds moeilijker aan een hypotheek komen.
Dat dwong veel mensen een huis te gaan huren, met hogere maandelijkse lasten als gevolg. Een ander gevolg was dat de koopmarkt verslechterde en prijzen daalden. Waardoor huiseigenaren met een onverkoopbaar huis kwamen te zitten, omdat het ‘onder water’ was komen te staan. Wat de doorstroming op de woningmarkt belemmerde.
En dat terwijl volgens Boelhouwer en Schiffer de maximale lening in relatie tot het inkomen ‘nauwelijks van betekenis is voor het financieringsrisico’. “Gedwongen verkopen met verlies worden immers voornamelijk veroorzaakt door situaties waarin een inkomen geheel door echtscheiding (70 procent) of gedeeltelijk door werkloosheid (20 procent) of arbeidsongeschiktheid (5 procent) wegvalt.”
De verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van het huis is veel belangrijker, volgens de auteurs. Zij vinden verder dat de huidige regels te weinig rekening houden met de individuele situatie van huishoudens.
Boelhouwer en Schiffer pleiten voor een individualisering van de inkomenstoets, waarbij het totale bruto gezinsinkomen relevant is, net als de gezinssamenstelling en de daarmee samenhangende verschillen in fiscale behandeling. Ook de belangrijkste gezinsuitgaven (zoals pensioenpremie, vervoer, aantal kinderen en kosten van kinderopvang) moeten worden meegenomen.
De auteurs stellen verder de Nibud-regels geen oog hebben voor positieve toekomstige veranderingen in inkomen. Om risico te vermijden, worden alleen negatieve scenario’s meegenomen. “Er wordt geen rekening gehouden met het inkomensperspectief van jonge en/of goed opgeleide kopers.” Ook speelt het volgens Boelhouwer en Schiffer ten onrechte geen rol dat kopers in de loop der jaar steeds minder geld kwijt zijn aan woonlasten.
Als laatste pleiten de auteurs voor afstemming van de Nibud-normen op normen in de huursector. “Het is immers onwenselijk wanneer lagere inkomens worden geacht een huurwoning te kunnen betalen, terwijl de woonuitgaven hoger zijn dan die van een koopwoning die op basis van de Nibud-normen kennelijk niet verantwoord zijn.”
Comments are closed.