Met enige verbazing las ik donderdag 28 september het artikel in Delta over het nieuwe huursysteem van de SDSH. Wie het artikel leest krijgt de indruk dat er niets eerlijker is dan dit nieuwe huursysteem.
Ik begrijp niet dat de SDSH zo naar buiten durft te treden, terwijl vanuit het pand waar ik woon (‘Bagijnhof I’) een massaal protest gaande is tegen de plannen.
Namens het gehele Bagijnhof I-complex wil ik een aantal bezwaren tegen de plannen van de SDSH aanstippen.
Allereerst is het aanpassen van de kale huur voor een betere prijs-kwaliteitverhouding over alle SDSH-panden een redelijk uitgangspunt. Ik heb echter nog niemand gesproken bij wie de huur omlaag gaat. Ik betwijfel daarom of de totale huursom inderdaad gelijk blijft.
Wij menen dat de SDSH een sociale doelstelling heeft in het huisvesten van (oorspronkelijk) studenten en (momenteel ook) jongeren – bevolkingsgroepen die altijd al krap bij kas hebben gezeten en de laatste jaren financieel steeds meer uitgekleed worden. Nu in ons pand (evenals waarschijnlijk bij andere panden in de binnenstad) de huren voor onzelfstandige eenheden omhoog gaan met ongeveer honderd gulden, worden de huren (rond vijfhonderd gulden voor een kamer van ruim 20 m2) voor studenten en jongeren onbetaalbaar, temeer daar de SDSH voor haar huurders een maximale hoogte stelt aan inkomsten. Op instemmingen haken al veel kandidaten af als ze horen van de huur.
De SDSH stelt daarom dat de doelgroep van panden in de binnenstad zal veranderen. Het lijkt erop dat de SDSH een pand als de Bagijnhof beschikbaar stelt voor mensen die een onevenredig deel van hun inkomen aan huisvesting willen besteden. Dat is geen sociale instelling meer.
Fraude uitlokken
Doordat de huren worden aangepast op moment van verhuizen ontstaat een situatie van rechtsongelijkheid, zeker waar dit op eenzelfde verdieping gebeurt. Voor dezelfde kwaliteiten worden dan namelijk verschillende huurprijzen berekend. Deze maatregelen zullen daarom fraude uitlokken, waarbij de oude bewoners de huur aanhouden en illegaal onderverhuren aan anderen, om de huur laag te houden.
In het artikel lijkt het alsof het door de SDSH gehanteerde model erg redelijk is. Ik bestrijd dit. Het model waarmee de SDSH werkt is voor zelfstandige en onzelfstandige eenheden verschillend, zowel in de wijze waarop punten worden toegekend aan de eenheden, als de maximale prijs die men berekent per punt. Zo is de prijs per m2 bij onzelfstandige eenheden twee keer zoveel als bij zelfstandige.
Het model leidt ertoe dat onzelfstandige eenheden qua prijs erg dicht bij zelfstandige eenheden komen. Zelfstandige eenhedenkunnen daarbij ruime huursubsidie krijgen, terwijl onzelfstandige eenheden bij een hoge kale huur maximaal veertig gulden huursubsidie krijgen. Ter vergelijking: op een van onze verdiepingen betaalt de kleinste onzelfstandige eenheid met volledige huursubsidie ± 440 gulden, een tweemaal zo grote zelfstandige eenheid met volledige huursubsidie betaalt ± 455 gulden!
Na 1 oktober ontstaat zo de situatie dat voor grote zelfstandige eenheden minder huur betaald wordt dan voor (veel) kleinere onzelfstandige.
Niet meegewogen
In het puntensysteem worden voorzieningen en kwaliteiten van een pand (zoals staat van onderhoud, installaties en mate van isolatie) en de daarmee samenhangende hoogte van de servicekosten niet meegewogen.
Wat mensen die buiten het centrum wonen (in vaak nieuwere panden) nogal eens vergeten, is dat de servicekosten van binnenstadspanden vaak onevenredig hoog zijn. Dit komt door een soms belabberde staat van onderhoud – veel relatief dure en kleine reparaties -, maar vooral doordat de binnenstadspanden vaak niet geïsoleerd zijn, enkelglas hebben en veel kieren bevatten, zodat het energieverbruik erg hoog is. Een ander gevolg hiervan is dat een aantal eenheden zich ‘s winters niet warm kan stoken.
Met deze aspecten van woonkwaliteit wordt in het puntensysteem geen rekening gehouden. Meer niet meegewogen punten zijn onder andere:
– Inbraakgevoeligheid. In ons pand is het afgelopen jaar erg vaak ingebroken. De SDSH doet hier weinig tegen.
– Watervoorzieningen. De installaties in ons pand zorgen ervoor dat er om de haverklap geen druk op het water staat en dat er geen warm water beschikbaar is.
– Kabelaansluiting. In ons pand is de netaansluiting voor radio en tv verre van optimaal.
– Binnenluchtkwaliteit. Oude, slecht geïsoleerde panden zijn vaak vochtig en stoffig en bevatten schimmels; de slechtere gezondheidsaspecten worden niet meegewogen.
Bij al deze aspecten van woonkwaliteit en servicekosten gaat het gehanteerde puntensysteem ervan uit dat de situatie optimaal is. Dat is in de meeste nieuwe gebouwen of gerenoveerde panden wel het geval, maar niet in de oude binnenstadspanden.
Ook gezien de klachten die huurders van bijvoorbeeld ons pand hebben tegen de wijze waarop de stichting (sinds kort zichzelf ‘kwaliteitscorporatie’ noemend) haar huurders behandelt, zet ik mijn vraagtekens bij het voor de SDSH nogal vlijende stuk. Ik hoop dat een volgende keer in een dergelijk artikel meer nuance gebracht kan worden. De Delta moet geen propaganda-blad worden.
Het SDSH-plan om de kale huren aan te passen staat wat ons betreft nog altijd ter discussie.
Andy van den Dobbelsteen,
namens Bagijnhof I
Met enige verbazing las ik donderdag 28 september het artikel in Delta over het nieuwe huursysteem van de SDSH. Wie het artikel leest krijgt de indruk dat er niets eerlijker is dan dit nieuwe huursysteem. Ik begrijp niet dat de SDSH zo naar buiten durft te treden, terwijl vanuit het pand waar ik woon (‘Bagijnhof I’) een massaal protest gaande is tegen de plannen.
Namens het gehele Bagijnhof I-complex wil ik een aantal bezwaren tegen de plannen van de SDSH aanstippen.
Allereerst is het aanpassen van de kale huur voor een betere prijs-kwaliteitverhouding over alle SDSH-panden een redelijk uitgangspunt. Ik heb echter nog niemand gesproken bij wie de huur omlaag gaat. Ik betwijfel daarom of de totale huursom inderdaad gelijk blijft.
Wij menen dat de SDSH een sociale doelstelling heeft in het huisvesten van (oorspronkelijk) studenten en (momenteel ook) jongeren – bevolkingsgroepen die altijd al krap bij kas hebben gezeten en de laatste jaren financieel steeds meer uitgekleed worden. Nu in ons pand (evenals waarschijnlijk bij andere panden in de binnenstad) de huren voor onzelfstandige eenheden omhoog gaan met ongeveer honderd gulden, worden de huren (rond vijfhonderd gulden voor een kamer van ruim 20 m2) voor studenten en jongeren onbetaalbaar, temeer daar de SDSH voor haar huurders een maximale hoogte stelt aan inkomsten. Op instemmingen haken al veel kandidaten af als ze horen van de huur.
De SDSH stelt daarom dat de doelgroep van panden in de binnenstad zal veranderen. Het lijkt erop dat de SDSH een pand als de Bagijnhof beschikbaar stelt voor mensen die een onevenredig deel van hun inkomen aan huisvesting willen besteden. Dat is geen sociale instelling meer.
Fraude uitlokken
Doordat de huren worden aangepast op moment van verhuizen ontstaat een situatie van rechtsongelijkheid, zeker waar dit op eenzelfde verdieping gebeurt. Voor dezelfde kwaliteiten worden dan namelijk verschillende huurprijzen berekend. Deze maatregelen zullen daarom fraude uitlokken, waarbij de oude bewoners de huur aanhouden en illegaal onderverhuren aan anderen, om de huur laag te houden.
In het artikel lijkt het alsof het door de SDSH gehanteerde model erg redelijk is. Ik bestrijd dit. Het model waarmee de SDSH werkt is voor zelfstandige en onzelfstandige eenheden verschillend, zowel in de wijze waarop punten worden toegekend aan de eenheden, als de maximale prijs die men berekent per punt. Zo is de prijs per m2 bij onzelfstandige eenheden twee keer zoveel als bij zelfstandige.
Het model leidt ertoe dat onzelfstandige eenheden qua prijs erg dicht bij zelfstandige eenheden komen. Zelfstandige eenhedenkunnen daarbij ruime huursubsidie krijgen, terwijl onzelfstandige eenheden bij een hoge kale huur maximaal veertig gulden huursubsidie krijgen. Ter vergelijking: op een van onze verdiepingen betaalt de kleinste onzelfstandige eenheid met volledige huursubsidie ± 440 gulden, een tweemaal zo grote zelfstandige eenheid met volledige huursubsidie betaalt ± 455 gulden!
Na 1 oktober ontstaat zo de situatie dat voor grote zelfstandige eenheden minder huur betaald wordt dan voor (veel) kleinere onzelfstandige.
Niet meegewogen
In het puntensysteem worden voorzieningen en kwaliteiten van een pand (zoals staat van onderhoud, installaties en mate van isolatie) en de daarmee samenhangende hoogte van de servicekosten niet meegewogen.
Wat mensen die buiten het centrum wonen (in vaak nieuwere panden) nogal eens vergeten, is dat de servicekosten van binnenstadspanden vaak onevenredig hoog zijn. Dit komt door een soms belabberde staat van onderhoud – veel relatief dure en kleine reparaties -, maar vooral doordat de binnenstadspanden vaak niet geïsoleerd zijn, enkelglas hebben en veel kieren bevatten, zodat het energieverbruik erg hoog is. Een ander gevolg hiervan is dat een aantal eenheden zich ‘s winters niet warm kan stoken.
Met deze aspecten van woonkwaliteit wordt in het puntensysteem geen rekening gehouden. Meer niet meegewogen punten zijn onder andere:
– Inbraakgevoeligheid. In ons pand is het afgelopen jaar erg vaak ingebroken. De SDSH doet hier weinig tegen.
– Watervoorzieningen. De installaties in ons pand zorgen ervoor dat er om de haverklap geen druk op het water staat en dat er geen warm water beschikbaar is.
– Kabelaansluiting. In ons pand is de netaansluiting voor radio en tv verre van optimaal.
– Binnenluchtkwaliteit. Oude, slecht geïsoleerde panden zijn vaak vochtig en stoffig en bevatten schimmels; de slechtere gezondheidsaspecten worden niet meegewogen.
Bij al deze aspecten van woonkwaliteit en servicekosten gaat het gehanteerde puntensysteem ervan uit dat de situatie optimaal is. Dat is in de meeste nieuwe gebouwen of gerenoveerde panden wel het geval, maar niet in de oude binnenstadspanden.
Ook gezien de klachten die huurders van bijvoorbeeld ons pand hebben tegen de wijze waarop de stichting (sinds kort zichzelf ‘kwaliteitscorporatie’ noemend) haar huurders behandelt, zet ik mijn vraagtekens bij het voor de SDSH nogal vlijende stuk. Ik hoop dat een volgende keer in een dergelijk artikel meer nuance gebracht kan worden. De Delta moet geen propaganda-blad worden.
Het SDSH-plan om de kale huren aan te passen staat wat ons betreft nog altijd ter discussie.
Andy van den Dobbelsteen,
namens Bagijnhof I
Comments are closed.