Wijksituatie bepaalt keuze sloop of onderhoud

Dit stelt promovendus Nico Nieboer van onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft in zijn proefschrift ‘Het lange koord tussen portefeuillebeleid en investeringen van woningcorporaties’. Hij onderzocht in hoeverre het beleid rond de woningportefeuille is terug te vinden in de investeringskeuzen en welke rol systematische methoden spelen in de vertaling van beleid naar investeringen.

Verantwoordelijk

Sinds de financiële verzelfstandiging van de sociale huursector in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw zijn woningcorporaties in belangrijke mate beleidsverantwoordelijk voor de ontwikkeling van hun woningbestand. Dit leidde tot meer aandacht voor de ontwikkeling van het portefeuillebeleid. Om dit beleid te concretiseren in investeringskeuzes op complex- of woningniveau werden systematische methoden toegepast, zoals afwegingsmodellen en analysetechnieken.

Wijkvisie 

Nieboer concludeert dat deze benadering niet werkt. Portefeuillebeleid fungeert vaak niet als overkoepelende strategie, maar slechts als één van de strategieën. In herstructureringsbuurten komen beslissingen over investeringen in complexen en woningen vooral tot stand vanuit een visie op de wijk en op de complexen. Maar ook in andere buurten zijn factoren op woning- of wijkniveau, zoals bouwtechnische staat of het aandeel sociale huurwoningen, belangrijker dan factoren op portefeuilleniveau.

Vertaalslag

De redenen voor de beperkte invloed van het portefeuillebeleid zijn deels voor de hand liggend. Op sommige punten blijkt het ruim geformuleerd en passen de meeste investeringskeuzen er in. Minder triviaal is de verklaring dat een systematische vertaalslag óf niet wordt gemaakt óf al gauw terzijde wordt gelegd.

Ambities uit zicht

Gevolg van die praktijk is dat waardevolle ambities om de woningvoorraad aan te passen aan de eisen van de tijd uit zicht kunnen raken. Geld bedoeld voor een algemene verhoging van de woningkwaliteit kan dan opgaan aan een relatief beperkt aantal, min of meer toevallig aan de orde zijnde projecten. Aan de andere kant getuigt het van realiteitszin om te erkennen dat in een organisatie nu eenmaal meer dan één legitieme strategie wordt gevoerd.

Concentratie

Volgens Nieboer doen ontwikkelaars van portefeuillebeleid er goed aan zich te concentreren op vragen die juist op portefeuilleniveau aan de orde zijn: wat is gezien de woningmarkt de gewenste samenstelling van de woningvoorraad, in hoeverre zijn relatief nieuwe investeringscategorieën als gebonden verkoop geschikt voor de eigen organisatie? Het onderzoek laat zien dat deze elementen in het beleid wèl een duidelijk sturende werking hebben.

“Betaald boeken lezen; wat wil je nog meer? Promoveren is heerlijk. De vrijheid en flexibiliteit zijn ook fijn, zeker als je drie kinderen hebt zoals ik. En het is leuk om tussen mallotige onderzoekers te zitten. Je moet gestoord zijn om te promoveren. Iedereen hier duikt heel diep in iets, om te begrijpen hoe het werkt. En iedereen wil weer iets anders weten. We zijn nerds.
Zelf onderzoek ik hoe energietransities geopolitiek beïnvloeden en vice versa. Ik zoek patronen daarin. Dat klinkt erg vaag. Het is ook zo breed. Ik blijf bewust op een hoog abstractieniveau. Ik moet niet gaan grasduinen in trends in Nederland, want dan verdwaal ik.
Laten we het hebben over wat concreets. Waterstof bijvoorbeeld. De westerse wereld wil af van olie vanwege het milieu en omdat ze voor haar energieaanvoer niet afhankelijk wil zijn van andere landen. Er wordt daarom veel gesproken over duurzame energie en waterstof als energiedrager. De vraag is hoe deze verandering van de grond komt en wat de geopolitieke gevolgen zijn.
Ik geloof niet dat het streven naar energieonafhankelijkheid alleen zal leiden tot energietransities – het overstappen van de ene energievorm naar de andere. Het idee dat landen zelfvoorzienend moeten worden, is achterhaald. Kijk naar de global community. De wereld bestaat uit meer dan landen alleen. Hij bestaat ook uit multinationals die grensoverschrijdend werken, lobbyen en politiek bedrijven om hun belangen te behartigen.
We zullen ook altijd op andere landen aangewezen blijven voor onze energie. Energie is elders namelijk veel makkelijker op te wekken. We gaan Nederland niet vol zetten met windmolens als men in de Sahara met zonnepanelen genoeg stroom kan opwekken om de hele wereld van elektriciteit te voorzien.
De Sahara is maar een voorbeeld. Ook IJsland zou een grote energieleverancier kunnen worden, met al die thermische bronnen daar. Rondom die plekken zal zich een hele nieuwe geopolitiek ontwikkelen. Daar worden de nieuwe oorlogen gevoerd om de aanvoerroutes van energie veilig te stellen. Vergelijk het maar met de huidige geopolitiek rondom olie of gas. Patronen veranderen maar langzaam.
Ook interessant is wat er straks met het Midden-Oosten gebeurt als we geen olie meer gebruiken. Dubai en Bahrein anticiperen daarop. Ze zijn aan het experimenteren met zonne-energie. Ze denken er zelfs aan om drijvende eilanden van zonnepanelen te maken. Dat soort trends volg ik. Het zijn boeiende ontwikkelingen.”

Dit stelt promovendus Nico Nieboer van Onderzoeksinstituut OTB in zijn proefschrift ‘Het lange koord tussen portefeuillebeleid en investeringen van woningcorporaties’. Hij onderzocht in hoeverre het beleid rond de woningportefeuille is terug te vinden in de investeringskeuzen en welke rol systematische methoden spelen in de vertaling van beleid naar investeringen.

Verantwoordelijk

Sinds de financiële verzelfstandiging van de sociale huursector in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw zijn woningcorporaties in belangrijke mate beleidsverantwoordelijk voor de ontwikkeling van hun woningbestand. Dit leidde tot meer aandacht voor de ontwikkeling van het portefeuillebeleid. Om dit beleid te concretiseren in investeringskeuzes op complex- of woningniveau werden systematische methoden toegepast, zoals afwegingsmodellen en analysetechnieken.

Wijkvisie 

Nieboer concludeert dat deze benadering niet werkt. Portefeuillebeleid fungeert vaak niet als overkoepelende strategie, maar slechts als één van de strategieën. In herstructureringsbuurten komen beslissingen over investeringen in complexen en woningen vooral tot stand vanuit een visie op de wijk en op de complexen. Maar ook in andere buurten zijn factoren op woning- of wijkniveau, zoals bouwtechnische staat of het aandeel sociale huurwoningen, belangrijker dan factoren op portefeuilleniveau.

Vertaalslag

De redenen voor de beperkte invloed van het portefeuillebeleid zijn deels voor de hand liggend. Op sommige punten blijkt het ruim geformuleerd en passen de meeste investeringskeuzen er in. Minder triviaal is de verklaring dat een systematische vertaalslag niet wordt gemaakt of al gauw terzijde wordt gelegd.

Ambities uit zicht

Gevolg van die praktijk is dat waardevolle ambities om de woningvoorraad aan te passen aan de eisen van de tijd, uit zicht kunnen raken. Geld bedoeld voor een algemene verhoging van de woningkwaliteit kan dan opgaan aan een relatief beperkt aantal, min of meer toevallig aan de orde zijnde projecten. Aan de andere kant getuigt het van realiteitszin om te erkennen dat in een organisatie nu eenmaal meer dan één legitieme strategie wordt gevoerd.

Concentratie

Volgens Nieboer doen ontwikkelaars van portefeuillebeleid er goed aan zich te concentreren op vragen die juist op portefeuilleniveau aan de orde zijn: wat is gezien de woningmarkt de gewenste samenstelling van de woningvoorraad, in hoeverre zijn relatief nieuwe investeringscategorieën als gebonden verkoop geschikt voor de eigen organisatie? Het onderzoek laat zien dat deze elementen in het beleid wèl een duidelijk sturende werking hebben.