Kamertekort verergert: particuliere huisvesting verdwijnt, nieuwbouw blijft uit

Dagblad NRC becijfert dat in Delft in een jaar tijd 137 kleine huurwoningen en kamers van de markt verdwenen. Kences, de belangenbehartiger van Nederlandse studentenhuisvesters, signaleert 260 verkochte studentenkamers in een jaar tijd. Hoewel beide onderzoeken een andere onderzoeksperiode aanhouden en mede daardoor hun cijfers van elkaar verschillen, schetsen ze een zelfde beeld: particuliere studentenwoningen verdwijnen razendsnel.

‘De flink gestegen verkoop zorgt voor extra druk op de toch al krappe studentenwoningmarkt’

Ook in andere studentensteden is het aantal particuliere studentenwoningen flink gedaald. Volgens NRC heeft Delft procentueel gezien de grootste afname van alle studentensteden: 43,6 procent. In de grotere steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht lag de afname rond de 30 procent.

Landelijke en lokale regels

Gemeenteraadslid Lisanne Fung Fen Chung van STIP (Studenten Techniek In Politiek) noemt de cijfers ‘alarmerend’. “De flink gestegen verkoop zorgt voor extra druk op de toch al krappe studentenwoningmarkt.”

Dat zoveel huisbazen hun pand of panden in de verkoop zetten, heeft te maken met belastingregels die een tweede huis minder aantrekkelijk maken. Ook andere regels zorgen hiervoor. Zo telt het energielabel tegenwoordig mee in het bepalen van de maximale huurprijs. Dit betekent een lager rendement voor de studentenpanden die slecht onderhouden zijn. Lokale regels speelden eveneens een rol. Om starterswoningen te beschermen heeft de gemeente Delft de afgelopen jaren woningsplitsing – het opdelen van een bestaande woning in meerdere studentenkamers – flink bemoeilijkt.

Intimidatie van huurders

De teruggang in het aantal particuliere woningen is zowel voelbaar voor studenten die een kamer zoeken, als voor studenten die al ergens huren. Zo moesten de bewoners van studentenhuis Lorna te George vorig jaar verhuizen omdat hun huisbaas zijn pand van de hand deed. Sommige huisbazen intimideren hun huurders zelfs om ze zo snel mogelijk te laten verhuizen, ontdekte Delta deze zomer.

Naast particuliere verhuurders, die in 32 procent van het studenthuisvestingsaanbod in handen hadden, zijn veel Delftse studentenwoningen in handen van DUWO en andere corporaties: 52 procent. Oplossingen voor het Delftse kamertekort liggen dus niet alleen bij het particuliere aanbod, maar ook bij de grote huisvesters.

Meer bijbouwen

In Delft probeert de gemeente samen met huisvesters daarom al jarenlang meer studentenwoningen bij te bouwen. Zo legde het gemeentebestuur met een coalitieakkoord en daarna het Actieplan Studentenhuisvesting vast dat er in de periode 2021-2031 maar liefst 3500 studentenwooneenheden van grote corporaties bij moeten komen. Niet alleen door plannen te maken voor nieuwe complexen, maar ook door ‘verdichting’ of ‘optopping’ van studentenflats. Bij verdichtingen worden er méér wooneenheden in een bestaand gebouw gemaakt, bijvoorbeeld door te renoveren en vervolgens van 10 studio’s 12 studio’s te maken. Bij optoppen komen er extra woonlagen op een gebouw. DUWO wil dit onder meer doen bij studentenflats aan de Korvezeestraat en de Röntgenweg.

Brandbrief van studenten

Toch gaat dit bijbouwen tergend langzaam. Uit onderzoek van Delta blijkt onder meer dat DUWO, de grootste huisvester van Delft, in 2021 en 2022 helemaal geen woningen bijbouwde. En eind 2026 zullen er slechts 136 van de beoogde duizenden nieuwbouwwoningen zijn neergezet. Ook de komende jaren worden de bouwambities bij lange na niet gehaald: tot aan 2031 zijn er plannen voor slechts 1800 woningen en een deel daarvan zijn ‘zacht’ en daarmee onzeker. Daarom stuurden studentenbelangenbehartigers in april dit jaar een brandbrief naar de gemeenteraad waarin ze aandrongen op meer actie.

‘Er wordt gedaan alsof je niks aan de particuliere markt kunt doen’

Zijn de plannen voor 3500 wooneenheden misschien te ambitieus? En waarom lukt het zelfs een gemeente waarin een studentenpartij met zes zetels één van de grootste politieke partijen is, niet om de bouwambities te halen? STIP-raadslid Fung Fen Chung denkt niet dat de bouwplannen te hoog gegrepen zijn. “We vinden het heel belangrijk om deze ambitie vast te houden en wat ons betreft zijn ze nog haalbaar. Maar dan moeten we de komende jaren wel versnellen. Daarom blijven we dit ook steeds aankaarten bij gemeenteraadsvergaderingen.”

Oplossingen op de korte termijn

Volgens het raadslid zijn er uiteenlopende redenen waarom er minder is bijgebouwd dan beoogd. Zo is de bouw van studentenwoningen in De Nieuwe Haven en het Kabeldistrict vertraagd door bezwaarprocedures. Ook de creatie van extra studentenwoningen op de locatie van het DUWO-complex aan de Van Hasseltlaan verloopt niet volgens plan. De studentenhuisvester had omwonenden niet voldoende inspraak gegeven in de plannenmakerij en is daarom in 2024 alsnog een participatietraject begonnen. Andere plannen liggen weer bij de Raad van State en daarnaast zit het stikstofprobleem veel nieuwbouw in de weg.

Volgens Fung Fen Chung kan de gemeente veel meer doen om op korte termijn extra huisvesting te creëren. Vooral door maatregelen te nemen die particuliere verhuurders meer lucht geven. Als voorbeeld noemt ze de regels voor hospitaverhuur. “Die zijn te streng. Je kunt nu met een kleine woning geen kamer verhuren doordat er een eis is voor de minimale oppervlakte. Terwijl er genoeg Delftenaren zijn die een kleine woning hebben met een ongebruikte kamer.”

Woningdelen makkelijker maken

Volgens haar moet de gemeente vooral ánders gaan nadenken over huisvesting. “Tot nu toe zet de gemeente alleen in op bouwplannen van de grote woningcorporaties. Er wordt gedaan alsof je niks aan de particuliere markt kunt doen. Het wordt tijd dat dat verandert, want ook de particuliere markt is belangrijk voor studenten.”

Dit najaar bespreekt de Delftse gemeenteraad de huisvestingsverordening. Volgens Fung Fen Chung is dat het moment om met lokale regels de particuliere markt meer lucht te geven. “Zo kunnen we woningdelen makkelijker maken en het vergunningstelsel aanpassen. Momenteel is het door de regels tegen woningsplitsing niet mogelijk om een extra kamer toe te voegen aan bestaande studentenhuizen. Dat werkt verkoop in de hand, nu het minder rendabel is geworden om panden te verhuren aan studenten. Terwijl het met een extra kamer erbij mogelijk wel weer rendabel wordt.”