Nieuwe strategie voor onroerend goed

‘Complementair’ zo omschrijven directeur Vastgoed ir. F.A.M. Higler en Vastgoedadviseur drs. R.R.M. Hoyng hun kennisterreinen. Higler kent de TU door en door maar is een relatieve nieuweling op onroerend goed gebied. Hoyng is een oudgediende in het vastgoedgebeuren (hij was directeur van een projectontwikkelingsbedrijf en 13 jaar directeur beleggingen van een groot pensioenfonds) maar is nieuw in de TU-wereld. Hun doel is echter hetzelfde: Vastgoed TU Delft wil een goede toekomststrategie uitzetten % samen met het College van Bestuur en de faculteiten % voor het onroerend goed van de TU.

Exploitatie

De rol van het vastgoed veranderde in 1995 wezenlijk binnen de universiteit. Het ministerie droeg het vastgoed over aan de TU en zij werd daarmee integraal verantwoordelijk. Voor die tijd bekostigde het ministerie het onderhoud van de gebouwen en zorgde voor de nieuwbouw. Per 1995 was de TU plotseling een grootgrondbezitter in Delft en de eigenaar van een heel scala aan gebouwen en terreinen. Hierdoor veranderde tegelijkertijd de rol van vastgoed TU Delft. Vanaf dat moment moest er niet alleen nagedacht worden over het beheer van dit bezit maar ook over de exploitatie. Kort gezegd komt het erop neer dat het Vastgoed zichzelf financieel moest redden. Onderhoud en nieuwbouw moesten voortaan bekostigd worden uit het universitaire exploitatiebudget en de eventuele opbrengsten van het andere onroerend goed.

Beslissingen over onroerend goed hebben verregaande consequenties. Een gebouw dat je anno 2000 neerzet moet ook over tien of twintig jaar nog een goede functie kunnen vervullen. Om een goede langetermijn visie neer te zetten, werd door Vastgoed het Stedenbouwkundig Masterplan ontwikkeld. Een plan dat vorig jaar om diverse redenen strandde. Hoyng: ,,De onderlinge communicatie beschouw ik als het belangrijkste struikelblok. Door de diverse groepen is er uitstekend werk geleverd maar uiteindelijk rolde er een totaalconcept uit dat het cvb niet wilde. Toch vinden wij dat het idee van een masterplan niet overboord moet, zeker wat betreft het middengebied. De clustering van de faculteiten en de eisen van het onderwijs en het onderzoek vergen grote investeringen op onroerend goed gebied. Bij grote projecten is het noodzakelijk om deze in de context met elkaar te bestuderen en een masterplan kan die paraplufunctie vervullen.”

Hoyng heeft in zijn functie als Projectdirecteur Stedenbouwkundig Masterplan de afgelopen maanden het oude plan bekeken. Hij heeft de financiële, juridische en fiscale consequenties geïnventariseerd. ,,Van iedere stap die ik nam heb ik zoveel mogelijk alle betrokken partijen schriftelijk op de hoogte gehouden en ik hoop hiermee communicatieproblemen te voorkomen.”

Higler: ,,Wij hebben de bouwstenen verzameld die geschikt zijn om het aanzien van de TU te vernieuwen. Hoe wij de stenen op elkaar zetten en met welk cement is een strategische beslissing die door het cvb genomen moet worden na intensieve raadpleging van de universitaire gemeenschap.”

Hoyng en Higler willen er aan toevoegen dat zij onder ‘context’ van het masterplan niet alleen de TU-terreinen verstaan maar de hele Delftse regio. Zij vinden het heel belangrijk om naast TU representanten ook derden bij de planontwikkeling te betrekken. Sinds kort is daarom de Adviescommissie Stedenbouwkundig Masterplan ingesteld. Hierin hebben ‘derden’ zitting zoals ir. H.J. Grashoff, wethouder van Delft. Hoyng: ,,De werkrelatie met de gemeentelijke instellingen is uitstekend. De verbinding tussen de TU Delft en de Delftse gemeenschap heeft vele dimensies. In veel zaken, zoals bijvoorbeeld het openbaar vervoer, heb je met de gemeente te maken en dan is het prettig als je elkaar gemakkelijk weet te vinden.”

Allure

In het nieuw te ontwikkelen Masterplan is de indeling in Noord (waaronder het hoofdgebouw en het Mijnbouwplein), Zuid (Geodesie en omgeving) en het Midden (Mekelweg) gehandhaafd.

Eén van die bouwstenen die wordt aangedragen en verder uitgewerkt, is het idee om de Mekelweg om te vormen tot een campus. Hoyng: ,,Voor ons is een campus een duidelijk herkenbaar autoluw gebied met een goede uitstraling, waar faculteits- en bestuursgebouwen bij elkaar liggen. Studenten en TU-medewerkers moeten er kunnen rondlopen, fietsen en winkelen. Het moet ook een ontmoetingsplek zijn waar iedereen zich kan verpozen en waar de ‘wij-TU Delft’ gedachte leeft.” Op tien april geven vijf stedenbouwkundige bureaus aan de TU een presentatie van hun profiel en gemaakt werk. Eén daarvan wordt geselecteerd en krijgt de opdracht om het campusidee te gaan ontwikkelen.

Deze plannen voor het Midden vergen grote investeringen. Een deel van het geld moet komen van de herbestemming van de gebieden Noord en Zuid. Het oude Masterplan deed hiervoor diverse suggesties en ook daarvan zal een deel worden overgenomen.

De bestemming voor Noord is gericht op TU gerelateerde functies waaronder woningbouw. Studentenhuisvesting kan een optie zijn. Voorgesteld wordt ook om sommige panden te verbouwen tot appartementen en andere te laten plaatsmaken voor villa’s en eengezinswoningen. Daarnaast loopt er marktonderzoek naar de mogelijkheid voor de exploitatie van een hotel in dit gebied. Voor TU-Zuid liggen er plannen op tafel om dit % samen met de gemeente % door derden te laten ontwikkelen tot een ‘research- en ontwikkelingspark’ en een locatie voor hightech-bedrijven. Hoyng: ,,In Noord en Zuid investeert de TU geen gulden. De herbestemming van deze gebieden % voor woningbouw en werk – moet geld opleveren dat wij weer kunnen investeren in het Midden-gebied.”

Strategie

Maar een strategie voor onroerend goed beheer is meer dan het zorgen voor een goede financiële exploitatie aldus Higler. Hij beschouwt het vastgoed als een jas om de TU-organisatie heen. ,,Ik zal het iets minder abstract formuleren. De gebouwen en bijbehorende infrastructuur moeten aansluiten bij de visie en de strategie van de TU in al zijn geledingen. Het is bijvoorbeeld de wens van het cvb dat het onderzoek van diverse disciplines meer naar elkaar toe groeit. Huisvesting is daarbij een belangrijke factor. Binnen de gebouwen moeten de mogelijkheden en de ruimte geboden worden om meer interdisciplinair samen te werken.”

Ook in het streven van het CvB om de TU internationale allure te geven, speelt een goed samenhangend vastgoed beleid een rol. Hoyng: ,,Het geeft een heel andere uitstraling als een universiteit gehuisvest is in vijf nieuwe dan in tien oude gebouwen. Of een ander voorbeeld: een universiteit die omringd is door weilanden komt anders over dan één met een hightech park met technische bedrijven naast de deur. En ik heb de vaste overtuiging dat de ‘Technicon Valley van Nederland’ zich op deze plek van ca. 70 hectare ontwikkelen kan.”

Een strategie is naast het uitzetten van een grote lijn ook het nemen van beslissingen over heel veel deelterreinen. Voor de vuist weg kunnen Hoyng en Higler er zo een aantal opnoemen. Wat doe je met het autoverkeer? Waar moet de tram lopen? Is het de bedoeling dat er loopbruggen komen tussen de gebouwen? Hoe wordt er over 20 jaar onderwijs gegeven? Moet het onderwijs tussen het onderzoek plaatsvinden of is het wenselijk deze twee hoofdtaken deels te scheiden? Is er een rol voor verzamelgebouwen ? Welke studentenfuncties willen wij integreren ? Wat zijn de financiële consequenties en hoeveel kunnen wij dragen? Hoyng en Higler: ,,Pas als op deze vragen een antwoord is gegeven, kunnen wij de volgende stap nemen voor een nieuw Stedenbouwkundig Masterplan. Zelf verwachten wij nog een spannende tijd om de wensen van de faculteiten en de studenten en het beleid van het cvb op één lijn te krijgen. Wij zijn echter van mening dat het uitzetten van een duidelijke strategie absoluut noodzakelijk is. Dat vormt het cement dat wij nodig hebben om alle ‘vastgoed-bouwstenen’ die wij ondertussen verzameld hebben tot één functionele en aantrekkelijke vorm te verwerken.”

‘Complementair’ zo omschrijven directeur Vastgoed ir. F.A.M. Higler en Vastgoedadviseur drs. R.R.M. Hoyng hun kennisterreinen. Higler kent de TU door en door maar is een relatieve nieuweling op onroerend goed gebied. Hoyng is een oudgediende in het vastgoedgebeuren (hij was directeur van een projectontwikkelingsbedrijf en 13 jaar directeur beleggingen van een groot pensioenfonds) maar is nieuw in de TU-wereld. Hun doel is echter hetzelfde: Vastgoed TU Delft wil een goede toekomststrategie uitzetten % samen met het College van Bestuur en de faculteiten % voor het onroerend goed van de TU.

Exploitatie

De rol van het vastgoed veranderde in 1995 wezenlijk binnen de universiteit. Het ministerie droeg het vastgoed over aan de TU en zij werd daarmee integraal verantwoordelijk. Voor die tijd bekostigde het ministerie het onderhoud van de gebouwen en zorgde voor de nieuwbouw. Per 1995 was de TU plotseling een grootgrondbezitter in Delft en de eigenaar van een heel scala aan gebouwen en terreinen. Hierdoor veranderde tegelijkertijd de rol van vastgoed TU Delft. Vanaf dat moment moest er niet alleen nagedacht worden over het beheer van dit bezit maar ook over de exploitatie. Kort gezegd komt het erop neer dat het Vastgoed zichzelf financieel moest redden. Onderhoud en nieuwbouw moesten voortaan bekostigd worden uit het universitaire exploitatiebudget en de eventuele opbrengsten van het andere onroerend goed.

Beslissingen over onroerend goed hebben verregaande consequenties. Een gebouw dat je anno 2000 neerzet moet ook over tien of twintig jaar nog een goede functie kunnen vervullen. Om een goede langetermijn visie neer te zetten, werd door Vastgoed het Stedenbouwkundig Masterplan ontwikkeld. Een plan dat vorig jaar om diverse redenen strandde. Hoyng: ,,De onderlinge communicatie beschouw ik als het belangrijkste struikelblok. Door de diverse groepen is er uitstekend werk geleverd maar uiteindelijk rolde er een totaalconcept uit dat het cvb niet wilde. Toch vinden wij dat het idee van een masterplan niet overboord moet, zeker wat betreft het middengebied. De clustering van de faculteiten en de eisen van het onderwijs en het onderzoek vergen grote investeringen op onroerend goed gebied. Bij grote projecten is het noodzakelijk om deze in de context met elkaar te bestuderen en een masterplan kan die paraplufunctie vervullen.”

Hoyng heeft in zijn functie als Projectdirecteur Stedenbouwkundig Masterplan de afgelopen maanden het oude plan bekeken. Hij heeft de financiële, juridische en fiscale consequenties geïnventariseerd. ,,Van iedere stap die ik nam heb ik zoveel mogelijk alle betrokken partijen schriftelijk op de hoogte gehouden en ik hoop hiermee communicatieproblemen te voorkomen.”

Higler: ,,Wij hebben de bouwstenen verzameld die geschikt zijn om het aanzien van de TU te vernieuwen. Hoe wij de stenen op elkaar zetten en met welk cement is een strategische beslissing die door het cvb genomen moet worden na intensieve raadpleging van de universitaire gemeenschap.”

Hoyng en Higler willen er aan toevoegen dat zij onder ‘context’ van het masterplan niet alleen de TU-terreinen verstaan maar de hele Delftse regio. Zij vinden het heel belangrijk om naast TU representanten ook derden bij de planontwikkeling te betrekken. Sinds kort is daarom de Adviescommissie Stedenbouwkundig Masterplan ingesteld. Hierin hebben ‘derden’ zitting zoals ir. H.J. Grashoff, wethouder van Delft. Hoyng: ,,De werkrelatie met de gemeentelijke instellingen is uitstekend. De verbinding tussen de TU Delft en de Delftse gemeenschap heeft vele dimensies. In veel zaken, zoals bijvoorbeeld het openbaar vervoer, heb je met de gemeente te maken en dan is het prettig als je elkaar gemakkelijk weet te vinden.”

Allure

In het nieuw te ontwikkelen Masterplan is de indeling in Noord (waaronder het hoofdgebouw en het Mijnbouwplein), Zuid (Geodesie en omgeving) en het Midden (Mekelweg) gehandhaafd.

Eén van die bouwstenen die wordt aangedragen en verder uitgewerkt, is het idee om de Mekelweg om te vormen tot een campus. Hoyng: ,,Voor ons is een campus een duidelijk herkenbaar autoluw gebied met een goede uitstraling, waar faculteits- en bestuursgebouwen bij elkaar liggen. Studenten en TU-medewerkers moeten er kunnen rondlopen, fietsen en winkelen. Het moet ook een ontmoetingsplek zijn waar iedereen zich kan verpozen en waar de ‘wij-TU Delft’ gedachte leeft.” Op tien april geven vijf stedenbouwkundige bureaus aan de TU een presentatie van hun profiel en gemaakt werk. Eén daarvan wordt geselecteerd en krijgt de opdracht om het campusidee te gaan ontwikkelen.

Deze plannen voor het Midden vergen grote investeringen. Een deel van het geld moet komen van de herbestemming van de gebieden Noord en Zuid. Het oude Masterplan deed hiervoor diverse suggesties en ook daarvan zal een deel worden overgenomen.

De bestemming voor Noord is gericht op TU gerelateerde functies waaronder woningbouw. Studentenhuisvesting kan een optie zijn. Voorgesteld wordt ook om sommige panden te verbouwen tot appartementen en andere te laten plaatsmaken voor villa’s en eengezinswoningen. Daarnaast loopt er marktonderzoek naar de mogelijkheid voor de exploitatie van een hotel in dit gebied. Voor TU-Zuid liggen er plannen op tafel om dit % samen met de gemeente % door derden te laten ontwikkelen tot een ‘research- en ontwikkelingspark’ en een locatie voor hightech-bedrijven. Hoyng: ,,In Noord en Zuid investeert de TU geen gulden. De herbestemming van deze gebieden % voor woningbouw en werk – moet geld opleveren dat wij weer kunnen investeren in het Midden-gebied.”

Strategie

Maar een strategie voor onroerend goed beheer is meer dan het zorgen voor een goede financiële exploitatie aldus Higler. Hij beschouwt het vastgoed als een jas om de TU-organisatie heen. ,,Ik zal het iets minder abstract formuleren. De gebouwen en bijbehorende infrastructuur moeten aansluiten bij de visie en de strategie van de TU in al zijn geledingen. Het is bijvoorbeeld de wens van het cvb dat het onderzoek van diverse disciplines meer naar elkaar toe groeit. Huisvesting is daarbij een belangrijke factor. Binnen de gebouwen moeten de mogelijkheden en de ruimte geboden worden om meer interdisciplinair samen te werken.”

Ook in het streven van het CvB om de TU internationale allure te geven, speelt een goed samenhangend vastgoed beleid een rol. Hoyng: ,,Het geeft een heel andere uitstraling als een universiteit gehuisvest is in vijf nieuwe dan in tien oude gebouwen. Of een ander voorbeeld: een universiteit die omringd is door weilanden komt anders over dan één met een hightech park met technische bedrijven naast de deur. En ik heb de vaste overtuiging dat de ‘Technicon Valley van Nederland’ zich op deze plek van ca. 70 hectare ontwikkelen kan.”

Een strategie is naast het uitzetten van een grote lijn ook het nemen van beslissingen over heel veel deelterreinen. Voor de vuist weg kunnen Hoyng en Higler er zo een aantal opnoemen. Wat doe je met het autoverkeer? Waar moet de tram lopen? Is het de bedoeling dat er loopbruggen komen tussen de gebouwen? Hoe wordt er over 20 jaar onderwijs gegeven? Moet het onderwijs tussen het onderzoek plaatsvinden of is het wenselijk deze twee hoofdtaken deels te scheiden? Is er een rol voor verzamelgebouwen ? Welke studentenfuncties willen wij integreren ? Wat zijn de financiële consequenties en hoeveel kunnen wij dragen? Hoyng en Higler: ,,Pas als op deze vragen een antwoord is gegeven, kunnen wij de volgende stap nemen voor een nieuw Stedenbouwkundig Masterplan. Zelf verwachten wij nog een spannende tijd om de wensen van de faculteiten en de studenten en het beleid van het cvb op één lijn te krijgen. Wij zijn echter van mening dat het uitzetten van een duidelijke strategie absoluut noodzakelijk is. Dat vormt het cement dat wij nodig hebben om alle ‘vastgoed-bouwstenen’ die wij ondertussen verzameld hebben tot één functionele en aantrekkelijke vorm te verwerken.”